阮曉東：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有廣闊的發(fā)展空間

深耕土地市場(chǎng)，助力山東富強(qiáng)。9月6日下午，由山東省土地發(fā)展集團(tuán)有限公司主辦，山東省房地產(chǎn)商會(huì)、山東省互聯(lián)網(wǎng)傳媒集團(tuán)承辦，中建八局第二建設(shè)有限公司、北京天鴻置業(yè)有限公司、保利山東置業(yè)集團(tuán)有限公司協(xié)辦的山東省土地發(fā)展集團(tuán)“聚能新時(shí)代”產(chǎn)業(yè)峰會(huì)在山東大廈成功舉辦。

中科院博士，原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心機(jī)構(gòu)研究員，現(xiàn)任北京中宏國(guó)研信息技術(shù)研究院城市發(fā)展部部長(zhǎng)阮曉東在峰會(huì)上進(jìn)行了《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析》的主旨演講。

阮曉東

房地產(chǎn)領(lǐng)域的軟著陸將會(huì)是下一個(gè)重點(diǎn)

阮曉東認(rèn)為，中國(guó)過去30年的真正發(fā)展動(dòng)力包括土地財(cái)政、GDP指引下的縣域競(jìng)爭(zhēng)、改革開放后的外向型發(fā)展指引金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新、人們對(duì)于致富的渴望和欲望等原因。未來中國(guó)的發(fā)展動(dòng)力則包括區(qū)域一體化下的城市發(fā)展、綠色發(fā)展引領(lǐng)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、一帶一路導(dǎo)向的發(fā)展指引、新型金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新、適應(yīng)新型人口結(jié)構(gòu)的公共產(chǎn)業(yè)等。

阮曉東說，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三個(gè)周期:新制造，新零售，新金融，新型城鎮(zhèn)化，城市的功能在發(fā)生變化。2018年經(jīng)濟(jì)活動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)需增速全面放緩，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新周期。目前，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融體系的重要性源于中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束。

2019年下半年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)”字當(dāng)頭，但去杠桿的步伐并不會(huì)就此停滯。2019年7月30日，經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策出臺(tái)時(shí)機(jī)。要通過機(jī)制創(chuàng)新，提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和意愿。會(huì)議除了強(qiáng)調(diào)貨幣政策要把好總閘門，官方去杠桿的決心還體現(xiàn)在對(duì)樓市的嚴(yán)控。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，不依靠房地產(chǎn)做短期經(jīng)濟(jì)刺激。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

我國(guó)整體的房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，以前房地產(chǎn)調(diào)控多從需求側(cè)入手，之后將更加注重從供給端著力。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的總方向。未來房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)民還有進(jìn)城需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，也拉動(dòng)了總需求。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的軟著陸將會(huì)是下一個(gè)重點(diǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨四大結(jié)構(gòu)性問題，即影子銀行、融資平臺(tái)、兩高一剩、房產(chǎn)泡沫。從政策排雷順序看，先是影子銀行，再是融資平臺(tái)；2016-2017集中解決兩高一剩，對(duì)影子銀行和融資平臺(tái)進(jìn)行政策補(bǔ)丁；同時(shí)，房地產(chǎn)初步實(shí)現(xiàn)一輪去庫存。目前產(chǎn)能過剩和環(huán)保問題已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，政策重點(diǎn)將在2018年推進(jìn)到房地產(chǎn)的更深層次問題，即長(zhǎng)效機(jī)制的形成。2017年下半年，系統(tǒng)推出租購并舉的政策導(dǎo)向。值得注意的是，棚改加上供給端引入的租購并舉，相當(dāng)于形成一個(gè)“二元經(jīng)濟(jì)”，政策去保障中低端需求，這在一定程度上鎖定了房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)的影響范圍，減弱了房子作為普通投資品的交易空間，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的概率。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有廣闊的發(fā)展空間

2017-2027年

，因?yàn)槌擎?zhèn)化持續(xù)推進(jìn)；中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展；城市的更新改造，棚改任務(wù)重；產(chǎn)城融合和城市運(yùn)營(yíng)模式等原因，中國(guó)房地產(chǎn)屬于白銀時(shí)期。新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求，也需要房企在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配送中心、文旅地產(chǎn)、老年住區(qū)等方面進(jìn)行拓展，提供相應(yīng)的配套和服務(wù)。

城鎮(zhèn)化到后期以后，增速逐漸放緩，但不應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資的回落過度悲觀。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到，“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，由此當(dāng)前較嚴(yán)格的調(diào)控政策不會(huì)有大幅度改變；但是在調(diào)控手段上，會(huì)更加的“精準(zhǔn)”，

既能“滿足首套剛需、支持改善需求”，又能“遏制投機(jī)炒房”。同時(shí)，還將“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。” 2018

年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率表現(xiàn)超預(yù)期韌性（中長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化、城市群、棚改貨幣化、租賃住房市場(chǎng)發(fā)展），投資大概率 4%-5%。

從中長(zhǎng)期看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有廣闊的發(fā)展空間。商品房是城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物，商品房周期與城鎮(zhèn)化率緊密相連，各國(guó)歷史經(jīng)驗(yàn)都表明，在城鎮(zhèn)化率快速提升階段，一般是達(dá)到75%之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于大的上升周期當(dāng)中。2016年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)57.35%，比上年末提高1.25個(gè)百分點(diǎn)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為41.2%，比上年末提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率水平還有較大提升空間。在“以人為本”的城鎮(zhèn)化過程中，遷移人群的財(cái)富水平和購買力都將高于以往。短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革，旨在化解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中的泡沫風(fēng)險(xiǎn)和庫存風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)久發(fā)展，杜絕日本房地產(chǎn)業(yè)清算式的調(diào)整。

中國(guó)新型城鎮(zhèn)化迎來了兼并重組的機(jī)遇期

傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化存在城市優(yōu)先發(fā)展、數(shù)量增長(zhǎng)、高能耗、資源與環(huán)境過度破壞、放任式的機(jī)動(dòng)化、少數(shù)人先富等問題。新型城鎮(zhèn)化則追求以人為本、社會(huì)和諧，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學(xué)發(fā)展，市場(chǎng)開發(fā)、功能完善，集約高效、產(chǎn)城互動(dòng)，環(huán)境友好、資源節(jié)約，特色品牌、個(gè)性鮮明。

在新型城鎮(zhèn)化的過程中，打造產(chǎn)城融合的生態(tài)圈，“以發(fā)展城市中的產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)中的城市”為發(fā)展思路，建設(shè)宜居宜商宜業(yè)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。

人口+庫存帶來了三線城市地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)性大周期，三十年的人口回流持續(xù)進(jìn)行，三四線城市獲得了發(fā)展機(jī)會(huì)。2019年，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)中，放寬了大城市的落戶政策，對(duì)收縮型中小城市嚴(yán)控增量，城市在規(guī)劃調(diào)整中迎來了兼并重組的機(jī)遇期。

國(guó)家級(jí)城市群中的二線城市將是未來新的增長(zhǎng)點(diǎn)

國(guó)家新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局正在形成，京津冀協(xié)同發(fā)展意義重大。對(duì)這個(gè)問題的認(rèn)識(shí)，要上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。京津冀協(xié)同發(fā)展不僅僅是解決北京發(fā)展面臨的矛盾和問題的需要，也不僅僅是解決天津、河北發(fā)展面臨的矛盾和問題的需要，而且是優(yōu)化國(guó)家發(fā)展區(qū)域布局、優(yōu)化社會(huì)生產(chǎn)力空間結(jié)構(gòu)、打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的需要，是一個(gè)重大國(guó)家戰(zhàn)略。

在我國(guó)的城市群建設(shè)中，國(guó)家級(jí)城市群中的二線城市將是未來新的增長(zhǎng)點(diǎn),土地指標(biāo)在城市群發(fā)展中也將更具彈性。