房企人事動(dòng)蕩? 職業(yè)經(jīng)理人能否熬過(guò)“寒冬”？

11月15日，發(fā)酵已久的俊發(fā)集團(tuán)總裁張海民離職的消息，終于得到當(dāng)事人的確認(rèn)。張海民給出的理由是“需要時(shí)間照顧家庭”。此時(shí)距離他加盟俊發(fā)，僅有10個(gè)月。

此前一天，旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬因個(gè)人原因離職。融信中國(guó)執(zhí)行總裁吳劍，正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)、聯(lián)席公司秘書(shū)談銘恒也于近期辭任。

更早之前，泰禾、瑞安、綠城等房企均有高管離任的消息。龍湖、綠地也傳出公司內(nèi)部的高層人事變動(dòng)。

房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人屬于高強(qiáng)度、高壓力職業(yè)，但同時(shí)又具有高薪酬、高獲得感的特征，人員流動(dòng)屬于行業(yè)常態(tài)。但在樓市調(diào)控力度不減、市場(chǎng)下行趨勢(shì)確立之時(shí)，職業(yè)經(jīng)理人出現(xiàn)如此頻繁的變動(dòng)，恐怕并非巧合。

“職業(yè)經(jīng)理人正在進(jìn)入職業(yè)的‘寒冬’。”有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房企通常對(duì)職業(yè)經(jīng)理人設(shè)定綜合性的考核指標(biāo)，但“銷(xiāo)售”無(wú)疑是其中的核心。在空前嚴(yán)厲的調(diào)控手段下，很多區(qū)域公司不僅無(wú)法獲得銷(xiāo)售規(guī)模，亦難以保證利潤(rùn)和回款，這可能成為壓倒職業(yè)經(jīng)理人的“最后稻草”。

有“新人”也有“老臣”

張海民23歲畢業(yè)即入職萬(wàn)科集團(tuán)，曾擔(dān)任北京、深圳公司營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理。2010年，張海民入職陽(yáng)光城，擔(dān)任副總裁，并于2015年1月?lián)喂究偛?。張海民?dān)任總裁期間，陽(yáng)光城的銷(xiāo)售規(guī)模從2015年的310億元躍升至2017年的915億元。

2017年，陽(yáng)光城從碧桂園挖來(lái)“雙斌”（朱榮斌、吳建斌），分別擔(dān)任總裁和副總裁。張海民于當(dāng)年年末辭職，并在今年1月加盟俊發(fā)集團(tuán)，擔(dān)任集團(tuán)董事、總裁。從俊發(fā)離職之時(shí)，他入職僅10個(gè)月。

前不久從泰禾集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域總經(jīng)理職位上離職的錢(qián)嘉，同樣是公司的“新人”。

錢(qián)嘉同樣出身于萬(wàn)科，自2000年7月起，錢(qián)嘉先后在萬(wàn)科集團(tuán)總部、深圳公司、廣州公司、商業(yè)地產(chǎn)部任職。2014年，擔(dān)任萬(wàn)科西安公司總經(jīng)理。

今年4月，錢(qián)嘉加盟泰禾，擔(dān)任集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域總經(jīng)理，但今年10月離職。此時(shí)距離他入職泰禾僅半年。

與上述兩人不同，近期離職的孔鵬和吳劍，都屬于公司的“老臣”。

孔鵬于2013年加入旭輝，執(zhí)掌北京區(qū)域事業(yè)部，并同時(shí)擔(dān)任旭輝集團(tuán)副總裁。他在任期間，旭輝北京的銷(xiāo)售規(guī)模從二十幾億提升到近百億。旭輝還于2017年拓展環(huán)京市場(chǎng)。

吳劍早在2004年3月就加入融信，2012年1月出任融信副總裁，2014年12月出任融信中國(guó)執(zhí)行董事。吳劍親歷了融信的發(fā)展歷程（融信成立于2003年），并見(jiàn)證了公司在港股上市。

在這些離職原因中，個(gè)人原因、身體原因、家庭原因等是官方公布的主要因素。

除上述個(gè)案外，近期很多房企都出現(xiàn)人事變動(dòng)。今年10月，龍湖集團(tuán)的北京、武漢、江西區(qū)域換帥，集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林被任命為集團(tuán)副總裁兼集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理。

同月，綠地京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部換帥，區(qū)首歐陽(yáng)兵將前往上海，出任綠地城市投資集團(tuán)有限公司副總裁，京津冀區(qū)域副總經(jīng)理潘偉代為主持工作。

8月，綠城換帥。曹周南請(qǐng)辭公司執(zhí)行董事、行政總裁，有著多年政府部門(mén)工作經(jīng)驗(yàn)的張亞?wèn)|接任。

7月，港資房企瑞安房地產(chǎn)遭遇人事震蕩，包括瑞安管理執(zhí)行董事、豐誠(chéng)物業(yè)董事長(zhǎng)郭慶在內(nèi)的多名高管離職，其中大多是瑞安老臣。

中低層人員動(dòng)蕩早已出現(xiàn)

在房地產(chǎn)行業(yè)中，職業(yè)經(jīng)理人的流動(dòng)并不鮮見(jiàn)。北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，由于工作節(jié)奏快，壓力大，很多職業(yè)經(jīng)理人身體狀況不佳，與家人聚少離多，難免因個(gè)人、家庭等原因而離職。但相比之下，工作原因?qū)е碌淖儎?dòng)更為常見(jiàn)。

他表示，工作層面導(dǎo)致的人事變動(dòng)通常分為兩類(lèi)。一類(lèi)是同行的“挖角”，這類(lèi)情況離職者比較主動(dòng)，通常發(fā)生在市場(chǎng)向好之時(shí)。部分有野心的房企會(huì)以高薪、高職吸引從業(yè)者，從而引發(fā)人事變動(dòng)。去年業(yè)內(nèi)曾有多個(gè)“挖角”案例，如“雙斌”從碧桂園加盟陽(yáng)光城，袁春從龍湖加盟鴻坤（擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁），等等。跳槽者大都獲得了級(jí)別和待遇的提升。

另一類(lèi)流動(dòng)主要基于業(yè)績(jī)因素，這類(lèi)情況通常發(fā)生在市場(chǎng)下行、業(yè)績(jī)壓力過(guò)大之時(shí)，職業(yè)經(jīng)理人較為被動(dòng)。很多承擔(dān)銷(xiāo)售任務(wù)的職業(yè)經(jīng)理人會(huì)因無(wú)法完成任務(wù)而離職，部分職業(yè)經(jīng)理人因公司擴(kuò)張不力，無(wú)項(xiàng)目可做，也會(huì)選擇離職。這些職業(yè)經(jīng)理人大多會(huì)在其他房企就職，但職級(jí)上很難有所提升。

該人士表示，就當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)而言，近期的人事動(dòng)蕩潮顯然不屬于第一種情況。盡管官方多強(qiáng)調(diào)個(gè)人、家庭等原因，但業(yè)績(jī)壓力應(yīng)是此輪人事動(dòng)蕩的主因。

據(jù)了解，房企對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的考核，大多包含銷(xiāo)售、拿地、質(zhì)量、融資、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定等綜合因素。但多位職業(yè)經(jīng)理人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，對(duì)于區(qū)首和總裁一級(jí)的職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售，以及與銷(xiāo)售有關(guān)的利潤(rùn)率、回款率等指標(biāo)，是權(quán)重最大的部分，甚至是決定性的部分。

“完成銷(xiāo)售任務(wù)才能有錢(qián)，有錢(qián)好辦事，拿地、融資、穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)這些指標(biāo)就容易完成。”前述房企人士說(shuō)。

今年9月，萬(wàn)科曾喊出“活下去”的口號(hào)，表達(dá)出對(duì)市場(chǎng)的擔(dān)憂。憂慮何在？在萬(wàn)科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮就明確表示出對(duì)銷(xiāo)售端的重視，“我們所有行為都‘收斂聚焦’到保證萬(wàn)科‘活下去’。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果6300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

這番話道出了行業(yè)的某種真相。據(jù)了解，和萬(wàn)科一樣，很多房企都以回款率作為今年的主要考核指標(biāo)。這也凸顯出嚴(yán)厲的調(diào)控下，企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的重視。

但對(duì)于職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，完成這一目標(biāo)并不容易。

雖然今年很多大中型房企的銷(xiāo)售情況良好，但在一些調(diào)控較為嚴(yán)厲的區(qū)域，業(yè)績(jī)?nèi)匀挥锌赡茉庥?ldquo;滑鐵盧”。某大型房企北京公司相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，根據(jù)北京的調(diào)控政策，地價(jià)、房?jī)r(jià)都被限定，房企在銷(xiāo)售節(jié)奏上的自主權(quán)也幾乎喪失，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)無(wú)從發(fā)揮，更遑論銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成。

他還表示，去年以來(lái)，北京大量供應(yīng)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，并在今年形成足量限競(jìng)房供應(yīng)。這些供應(yīng)導(dǎo)致北京樓市的供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，賣(mài)方的主導(dǎo)權(quán)喪失。“連限競(jìng)房都出現(xiàn)去化問(wèn)題，更不用說(shuō)純商品房了。”

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)陳志也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，北京樓市長(zhǎng)期以來(lái)供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商大多將“日光”、“搶房”當(dāng)做常態(tài)，通常沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力。未來(lái)隨著供應(yīng)體系的健全、供應(yīng)量的增加，市場(chǎng)供需關(guān)系會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，“開(kāi)發(fā)商應(yīng)該習(xí)慣這種新的局面”。

而在廣大三四線城市，隨著樓市調(diào)控的深入和貨幣化棚改的退潮，很多區(qū)域公司的業(yè)績(jī)壓力也在凸顯。

事實(shí)上，在市場(chǎng)下行期，高層職業(yè)經(jīng)理人的動(dòng)蕩往往是公司人事變動(dòng)的最后一環(huán)。相比管理者，一線銷(xiāo)售人員，以及策劃、內(nèi)勤等崗位往往是率先裁撤的對(duì)象。今年以來(lái)，已有多家房企傳出調(diào)薪、裁員、部門(mén)合并等消息，部分房企甚至將城市公司整個(gè)裁掉。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬，也是職業(yè)經(jīng)理人的寒冬。”有房企人士表示，這一輪人事變動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到終點(diǎn)。隨著市場(chǎng)下行，未來(lái)會(huì)有更多的職業(yè)經(jīng)理人出現(xiàn)離職。

這種說(shuō)法或許悲觀，但樓市寒冬的征兆確已出現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年9月和10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)兩個(gè)月同比下滑，商品房?jī)r(jià)格漲幅也比高峰期明顯回落。機(jī)構(gòu)紛紛稱“拐點(diǎn)已近”，并指出，目前看不到任何調(diào)控松動(dòng)的跡象。