房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)高效率資金預(yù)算

恒大為何敢于逆市擴(kuò)張？瑞安為何屢次化解資金困局？為何一些地產(chǎn)商在遇見預(yù)算后就如魚得水，可以運(yùn)籌帷幄、決勝千里，而另一些地產(chǎn)商遭遇預(yù)算卻味同雞肋，進(jìn)退兩難？閱讀這篇文章，或許，你可以得到一些啟示。

頻繁變動(dòng)的政策，極大地考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的準(zhǔn)確性。于是，有人不禁要問(wèn)，既然未來(lái)難以預(yù)料，房地產(chǎn)企業(yè)還有必要做預(yù)算嗎？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，諾亞舟咨詢的研究人員經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期對(duì)數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)的觀察和研究，總結(jié)了對(duì)諾亞舟百余名咨詢顧問(wèn)的調(diào)查結(jié)果，給出的答案是毋庸置疑的——有必要！

難以做到精準(zhǔn)并非放棄預(yù)算的理由，相反，正是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境多變，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)成果更難預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)才更需要做預(yù)算。否則，他們將如大海中隨意漂浮的一葉扁舟，隨波逐流，更無(wú)法抵御危機(jī)，隨時(shí)都會(huì)覆沒在任何一次風(fēng)浪的侵襲下。

預(yù)算對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的意義尤勝于很多行業(yè)。這不僅因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)可能面臨的更加激烈的市場(chǎng)波動(dòng)，更因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金大，使這個(gè)行業(yè)的企業(yè)更容易面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

十來(lái)年，諾亞舟為各行業(yè)各類企業(yè)提供預(yù)算管理咨詢和實(shí)施服務(wù)。在多年的實(shí)施和研究過(guò)程中，諾亞舟發(fā)現(xiàn)，較早認(rèn)識(shí)到預(yù)算重要性并開展預(yù)算的企業(yè)總是具有更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而較早采用信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的企業(yè)總是能獲得更好的發(fā)展。這一結(jié)論，在地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。

危機(jī)中的預(yù)算變革

細(xì)數(shù)中國(guó)地產(chǎn)巨鱷，萬(wàn)科、恒大、招商、碧桂園、瑞安等擁有較高現(xiàn)代企業(yè)管理水平和成長(zhǎng)性的企業(yè)，都有一套行業(yè)領(lǐng)先的全面預(yù)算管理系統(tǒng)為其戰(zhàn)略落地提供有力的支持。

被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”的2011年已然收官，縱觀整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，盡管多數(shù)企業(yè)呈業(yè)績(jī)下滑、資金鏈緊張的趨勢(shì)，但也有一些企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，在危機(jī)中發(fā)展良好。

恒大和瑞安就在這少數(shù)之列。2011年，恒大實(shí)現(xiàn)銷售額803.9億元，同比增長(zhǎng)59.4%；合約銷售面積1219.9萬(wàn)平方米，居全國(guó)首位。瑞安2011年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額107億元人民幣，銷售面積52.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了114%和94%，一舉邁入百億俱樂(lè)部。

2012年，恒大逆市行擴(kuò)張之舉。2月20日，恒大在內(nèi)地和香港數(shù)百家媒體發(fā)布大版面的招聘消息，面向全球招聘5300人。顯然，恒大對(duì)公司未來(lái)發(fā)展成竹在胸。而究竟是什么給了恒大如此大的底氣？原因肯定來(lái)自多方面，但有一點(diǎn)卻是基礎(chǔ)——恒大必然將未來(lái)都規(guī)劃清楚了，不僅是戰(zhàn)略規(guī)劃，還包括資金規(guī)劃。否則，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商紛紛“差錢”的現(xiàn)在，不可能有如此大手筆。

2011年，恒大地產(chǎn)成功上線HIPERION全面預(yù)算管理系統(tǒng)，大大提高了對(duì)未來(lái)的掌控力，成為其重大戰(zhàn)略決策的重要支撐。在新系統(tǒng)下，恒大得以將混沌的未來(lái)提前規(guī)劃清楚，而這，也成為恒大在危機(jī)中擴(kuò)張的底氣所在。

作為一家擁有先進(jìn)的管理思想的香港上市公司，瑞安的全面預(yù)算系統(tǒng)建設(shè)比恒大更早了3年。

2008年年底，當(dāng)金融危機(jī)肆虐全球時(shí)，瑞安地產(chǎn)全新的全面預(yù)算管理信息化系統(tǒng)已搭建完成并成功上線。瑞安人認(rèn)為，危機(jī)正是其加強(qiáng)內(nèi)部管理的良機(jī)。他們相信，要解決資金困局，順利渡過(guò)危機(jī)，就要加強(qiáng)內(nèi)部管控，更合理和有效地分配和利用資金。

因成功在各地開發(fā)“新天地”項(xiàng)目，瑞安地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)具有極高的品牌認(rèn)知度。然而，“新天地”是一個(gè)專攻舊改的項(xiàng)目。因?yàn)槌鞘兄行膭?dòng)遷難、綜合性開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，瑞安遭遇的資金壓力也更為巨大。這當(dāng)然也令其對(duì)資金配置更為敏感。

預(yù)算系統(tǒng)根據(jù)瑞安的短、中、長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)其月度、年度、甚至未來(lái)9年的資金都做出了預(yù)計(jì)，這使得管理層可以更有效地跟蹤項(xiàng)目預(yù)算，提前了解資金回收情況，控制開發(fā)成本，并對(duì)可能發(fā)生的資金短缺擬定融資計(jì)劃，有效調(diào)節(jié)現(xiàn)金流。

2009年年初，瑞安地產(chǎn)一度很“差錢”。為集中資金保證部分重要項(xiàng)目的繼續(xù)開發(fā)，瑞安果斷暫停了云南項(xiàng)目，同時(shí)出售部分項(xiàng)目股權(quán)套現(xiàn)16億元。同期，因瑞安旗下產(chǎn)品銷售，瑞安收回資金10億元，資金有所寬裕。當(dāng)年6月，瑞安地產(chǎn)又通過(guò)配股集資，籌得20億港元的資金，徹底扭轉(zhuǎn)了公司資金困局。

回顧近年來(lái)，瑞安雖融資活動(dòng)頻繁，但方式多樣，時(shí)間點(diǎn)精準(zhǔn)，確保其資金的安然無(wú)虞， 這很大一部分都要?dú)w功于幕后功臣——高效的預(yù)算系統(tǒng)。

基于全面預(yù)算管理的價(jià)值主要表現(xiàn)在合理配置資源，確保戰(zhàn)略落地方面而非直接為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)，而影響企業(yè)業(yè)績(jī)的原因是多方面的，我們無(wú)法證明，有了全面預(yù)算管理系統(tǒng)，企業(yè)就一定能獲得更好的業(yè)績(jī)，但是，這并不妨礙我們以邏輯和事實(shí)證明，預(yù)算在降低風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃未來(lái)資金流方面的巨大價(jià)值。

預(yù)算的魅力正在危機(jī)中獲得更多的顯現(xiàn)。來(lái)自諾亞舟的數(shù)據(jù)顯示，2008年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的蕭條，地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的咨詢和實(shí)施市場(chǎng)卻快速膨脹起來(lái)。

2008年前，諾亞舟地產(chǎn)企業(yè)的客戶數(shù)為零，而2008年后，僅僅3年時(shí)間，諾亞舟贏得了包括瑞安、金融街、恒大、萊蒙、陽(yáng)光100、魯商置業(yè)、海爾地產(chǎn)、永泰、美林、萊蒙、時(shí)代地產(chǎn)等在內(nèi)的十多家大、中、小型地產(chǎn)客戶。

基于ORACLE的HIPERION產(chǎn)品在全球毋庸置疑的領(lǐng)導(dǎo)地位，以及諾亞舟在HIPERION中國(guó)實(shí)施市場(chǎng)的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位——尤其在地產(chǎn)行業(yè)，諾亞舟擁有HIPERION在中國(guó)市場(chǎng)的所有成功實(shí)施案例，因此，我們相信，來(lái)自諾亞舟的數(shù)據(jù)和結(jié)論應(yīng)能基本反映地產(chǎn)行業(yè)真實(shí)情況：危機(jī)已喚醒了地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算意識(shí)，而全面預(yù)算管理的重要性和巨大價(jià)值也在危機(jī)中進(jìn)一步凸顯。

高效預(yù)算的三大殺手

近年來(lái)，隨著地產(chǎn)企業(yè)紛紛從粗放式管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型，預(yù)算管理在絕大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)獲得了應(yīng)用。然而，就目前的執(zhí)行情況來(lái)看，情況卻并不令人滿意。

一些企業(yè)，如恒大、瑞安等，極大地受益于全面預(yù)算管理；而更多企業(yè)，雖然也認(rèn)為預(yù)算應(yīng)該是有價(jià)值的，但在實(shí)施中卻總感覺效果差強(qiáng)人意。

為何會(huì)出現(xiàn)如此大的反差呢？

諾亞舟通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，造成這種現(xiàn)象，大體有三大原因。我們并稱為高效預(yù)算的三大殺手。一是對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)片面。盡管多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)都已實(shí)行了預(yù)算管理，但真正建立了全面預(yù)算管理系統(tǒng)的企業(yè)占比較小。二是很多地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算的價(jià)值存在認(rèn)識(shí)偏差，過(guò)分看重預(yù)算數(shù)字是否準(zhǔn)確，而忽略了預(yù)算的本質(zhì)是管理工具。三是預(yù)算系統(tǒng)建設(shè)沒有與企業(yè)的管理基礎(chǔ)很好地結(jié)合起來(lái)。

殺手一：片面的、手工的預(yù)算管理

一些地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為自己實(shí)行了全面預(yù)算管理，但其實(shí)還停留在財(cái)務(wù)預(yù)算的階段，預(yù)算的參與者主要是財(cái)務(wù)部門，業(yè)務(wù)部門參與度低，而預(yù)算的工具也仍采用EXCEL手工方式，這其實(shí)遠(yuǎn)稱不上真正的全面預(yù)算管理。

諾亞舟認(rèn)為，基于多變的市場(chǎng)環(huán)境，地產(chǎn)企業(yè)更需要高效的全面預(yù)算信息化系統(tǒng)。

由于地產(chǎn)行業(yè)往往跨區(qū)域發(fā)展，項(xiàng)目、業(yè)態(tài)較多，而每個(gè)項(xiàng)目的周期普遍較長(zhǎng)，市場(chǎng)情況更難把握，因此，片面的、手工的預(yù)算管理往往耗時(shí)耗力，還收效甚微。

通過(guò)智能化的信息系統(tǒng)，企業(yè)可以建立一套從單位成本、售價(jià)到銷售面積、回款的完整邏輯。當(dāng)這個(gè)邏輯中的任何一個(gè)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，其他數(shù)據(jù)也會(huì)滾動(dòng)改變，而不需要做過(guò)多的人為調(diào)整。在優(yōu)秀的信息系統(tǒng)下，企業(yè)可以進(jìn)行多維度的預(yù)算分析和情景預(yù)測(cè)，提前預(yù)期最糟糕的未來(lái)，并進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃，這正是全面預(yù)算管理的最大價(jià)值。

殺手二：對(duì)預(yù)算的價(jià)值存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)

在一次房地產(chǎn)企業(yè)論壇上，一位地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算人員發(fā)出了這樣的困惑：為什么我們花了很多時(shí)間，卻得不到準(zhǔn)確的預(yù)算結(jié)果？為什么預(yù)算編制時(shí)常變成討價(jià)還價(jià)的結(jié)果，而不是企業(yè)實(shí)際情況的結(jié)果？預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)控到底有沒有效果？

這并非個(gè)別企業(yè)的問(wèn)題。很多地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算價(jià)值的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。它們會(huì)過(guò)分糾結(jié)于預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性——這恰恰是地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算的軟肋。在市場(chǎng)環(huán)境多變的年份，企業(yè)的確很難在年初做年度預(yù)算時(shí)就對(duì)當(dāng)年的售價(jià)、收入等做出準(zhǔn)確的預(yù)期。

然而，這又涉及到另一個(gè)問(wèn)題——就預(yù)算本身而言，它是要解決算得準(zhǔn)的問(wèn)題，還是看未來(lái)看得準(zhǔn)的問(wèn)題呢？諾亞舟認(rèn)為，預(yù)算的本質(zhì)是管理工具而不是計(jì)算器，不能簡(jiǎn)單說(shuō)算得準(zhǔn)就是好，算不準(zhǔn)就是不好。

以2009年為例，當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲之劇烈恐怕無(wú)人可以提前預(yù)計(jì)。那么，年初時(shí)，又有哪家企業(yè)能提前將當(dāng)年的預(yù)算做準(zhǔn)確呢？可是，房地產(chǎn)開發(fā)是資金高度密集型行業(yè)，對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高。不僅需要把年度預(yù)算做好，同時(shí)還需要做好長(zhǎng)期規(guī)劃和滾動(dòng)的短期預(yù)算，更需要做好對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的各種情況的分析。譬如，發(fā)生現(xiàn)金流短缺、工程延期、銷售不理想、宏觀調(diào)控、利率調(diào)整了怎么辦，將會(huì)對(duì)公司未來(lái)短期、中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生什么樣的影響？公司需要在什么樣的時(shí)機(jī)籌措資金？需要在什么時(shí)候調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)等。假如企業(yè)能通過(guò)預(yù)算做好各種情景分析，使企業(yè)的資金成本能夠保持在一個(gè)合理的水平，保證企業(yè)在變動(dòng)的環(huán)境下也能夠?qū)崿F(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，誰(shuí)又能說(shuō)這樣的預(yù)算沒有價(jià)值呢？

預(yù)算不是萬(wàn)能的，它無(wú)法解決所有的問(wèn)題，尤其不同行業(yè)、不同企業(yè)又有其不同的業(yè)務(wù)和管理特點(diǎn)。地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)認(rèn)清預(yù)算的根本價(jià)值，方能更好地駕馭這一工具。

殺手三：預(yù)算系統(tǒng)沒有與管理基礎(chǔ)相匹配

做預(yù)算不能脫離企業(yè)內(nèi)部的管理基礎(chǔ)。這是諾亞舟在長(zhǎng)期的預(yù)算實(shí)施中獲得的經(jīng)驗(yàn)。

諾亞舟研究發(fā)現(xiàn)，預(yù)算效果的好壞與企業(yè)管理基礎(chǔ)息息相關(guān)，管理基礎(chǔ)好的企業(yè)能夠?qū)㈩A(yù)算的效果發(fā)揮到更大。而管理基礎(chǔ)差的企業(yè)更需要循序漸進(jìn)地推進(jìn)預(yù)算。

任何一套管理信息系統(tǒng)的實(shí)施都是與企業(yè)的管理流程相結(jié)合的，它會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理和管理人員提出要求。越先進(jìn)的系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)管理基礎(chǔ)和人員素質(zhì)的要求就越高。管理基礎(chǔ)好的企業(yè)可以啟用完整的預(yù)算模塊，將系統(tǒng)的威力發(fā)揮到最大。而對(duì)于管理相對(duì)較弱的企業(yè)，過(guò)多的模型、模塊可能會(huì)形成負(fù)擔(dān)，反而發(fā)揮不出任何作用。

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，主要就在這20年之間，而在其發(fā)展的前10余年中，地產(chǎn)商一直沉浸在“坐地生財(cái)”的好時(shí)光中，鮮少關(guān)注內(nèi)部管理的問(wèn)題。這導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)大多是粗放式管理，雖然業(yè)績(jī)光鮮，但內(nèi)部管理卻比較薄弱。

管理基礎(chǔ)決定了預(yù)算在現(xiàn)有基礎(chǔ)上能走多遠(yuǎn)。正如前文所述，地產(chǎn)企業(yè)更需要先進(jìn)的全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)。但是，因?yàn)槎鄶?shù)地產(chǎn)企業(yè)在管理上的不足，它們更需要在預(yù)算上循序漸進(jìn)——即根據(jù)自身管理基礎(chǔ)，對(duì)預(yù)算系統(tǒng)進(jìn)行合理配置，并隨著管理基礎(chǔ)的提高，不斷進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化，直至到管理健全時(shí)，將先進(jìn)系統(tǒng)的威力發(fā)揮到淋漓盡致。