北大教授馮科：防范和化解后疫情時代的房地產市場風險

2023年的政府工作報告指出，過去五年政府“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產市場健康發(fā)展”，但仍然面臨著“房地產市場風險隱患較多，一些中小金融機構風險暴露”的困難和挑戰(zhàn)。因此，今年政府工作的重點之一就是“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。2023年的政府工作報告把房地產相關內容放在“有效防范化解重大經濟金融風險”的框架下表述，充分說明房地產市場風險已經上升到新的高度，防范和化解風險將成為今年房地產市場的重要工作。特別是新冠肺炎疫情以來，房地產市場受到較大沖擊，至今仍處于陣痛過程中。因此，如何有效防范和化解后疫情時代的房地產市場風險，成為亟待探討的重要問題。

一、當前中國房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，能夠有效帶動國民經濟其他產業(yè)的發(fā)展，對經濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產業(yè)增加值為77.38萬億元，占國內生產總值的比重達到6.1%，建筑業(yè)增加值為8.33萬億元，建筑業(yè)和房地產業(yè)兩大產業(yè)增加值合計占國內生產總值的比重達13%。此外，房地產業(yè)還影響上游鋼鐵、建材、工程機械、化工，以及下游家電、家具、乘用車等眾多行業(yè)，合計占國內生產總值比重或超30%。正如住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在2023年兩會“部長通道”答記者問時所說，房地產業(yè)相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富的60%體現(xiàn)在住房上，房地產業(yè)“牽一發(fā)而動全身”。

房地產的生產過程和周期是一個準金融行為，金融資源大量配置到房地產行業(yè)，房地產與金融市場的聯(lián)動使得房地產風險可能向金融市場傳導，引發(fā)金融風險。而房地產市場的下滑將導致地方政府基金性收入減少，進而可能觸發(fā)地方政府債務風險。因此，防范和化解房地產風險是化解重大經濟金融風險的關鍵一環(huán)。2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以弱化房地產投資屬性。此后以“房住不炒”為主線和指導原則，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標，房地產市場調控持續(xù)深入，金融政策總體趨緊，“房住不炒”執(zhí)行的深度、廣度和堅定度都超出預期，房地產金融化泡沫化勢頭得到了一定程度的遏制。

但同時，自2020年開始國家陸續(xù)出臺“三道紅線”及房貸管理等政策以來，疊加疫情管控以及需求疲軟的影響，房地產市場也面臨著前所未有的壓力。從供給端來看，2022年房地產開發(fā)投資13.9萬億元，比上年下降10.0%，出現(xiàn)1998年以來的首次同比下降；房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重為22.9%，比去年下降4.1個百分點；2022年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%；部分房企因長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，資產負債表持續(xù)處于高風險狀態(tài)。從需求端來看，2022年全國商品房銷售額為13.3萬億元，與2017年基本持平，比去年下降26.7%，增幅創(chuàng)歷年新低；2022年個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，個人住房貸款占金融機構新增人民幣貸款的比例為2.3%，比去年下降17.1個百分點。盡管隨著調控政策優(yōu)化和疫情形勢好轉，房地產市場已逐漸開始恢復，但在后疫情時代，房地產市場仍然處于調整修復的磨底期，存在較多有待于化解的風險隱患。

二、后疫情時代的房地產市場風險

后疫情時代，我國房地產市場面臨著下列風險。

第一，房地產企業(yè)的流動性風險。長期以來，房地產企業(yè)發(fā)展主要通過“高杠桿、高負債、高周轉”來實現(xiàn)，極度依賴連續(xù)順暢的融資和債務工具。受疫情影響，房地產企業(yè)銷售回款受阻，現(xiàn)金流承受巨大壓力，疊加房地產調控政策的影響，融資端和需求端兩端運行不暢，使負債較高、庫存現(xiàn)金較少的房地產企業(yè)面臨很大的流動性風險和資金鏈斷裂的壓力。而在后疫情時代，銀行貸款的延期已經不再具有可持續(xù)性，金融機構面臨壞賬損失。房地產金融具有系統(tǒng)性，房地產企業(yè)的流動性風險很容易轉化為銀行機構的經營風險，處置不當就可能形成區(qū)域性或系統(tǒng)性風險。

第二，房地產需求下降的風險。居民收入增長預期是影響房地產消費的關鍵因素，只有居民收入水平提高才能使得潛在需求轉變?yōu)閷嶋H需求。近幾年來受疫情影響，疊加經濟下行壓力，居民收入提高受到嚴重影響。一些家庭的收入大幅度降低，甚至已經無力按時償還房地產按揭貸款，導致停貸斷供，產生居民債務危機。而居民收入下降導致的房地產需求下降，使房地產企業(yè)的銷售及回款下滑，面臨債券到期償還的壓力，產生流動性危機。可見，居民債務風險與房地產風險息息相關，二者會形成互溢關系。在后疫情時代，疫情期間針對企業(yè)的貸款延期政策將取消，企業(yè)仍然面臨經營壓力，剛需人群支付能力下降和對未來預期的降低仍會持續(xù)，房地產風險仍在積累。

第三，房地產政策執(zhí)行不暢的風險。隨著房地產調控政策的推進，房地產金融審慎管理制度在政策執(zhí)行層面引發(fā)了一定的疊加效應，一些金融機構政策執(zhí)行力度過強，影響了房地產企業(yè)的正常經營，例如房企正常的貸款發(fā)放受到限制、按揭貸款發(fā)放周期拉長等。在后疫情時代，房地產作為支柱產業(yè)的地位繼續(xù)鞏固，但銀行體系的反應比較遲緩，大部分銀行對房地產的未來形勢是謹慎，甚至是不看好的。盡管在當前的政策體系下，銀行對于保交樓大力支持，但對于新增房地產開發(fā)貸依然謹慎，房地產企業(yè)現(xiàn)金流“拐點”未至，流動性風險仍在積累。

三、政策建議

為了有效防范和化解后疫情時代的房地產市場風險，本文提出下列政策建議。

第一，按照市場經濟規(guī)則，果斷處置壞賬。前幾年疫情對房地產市場所造成的影響已無法逆轉，當前要做的是防止進一步的次生風險?？梢栽试S一部分房地產企業(yè)進入破產清算程序，也允許一部分家庭處置住房，讓房地產市場輕裝上陣。要積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置，做好房地產項目并購金融支持，積極探索市場化支持方式，提高資產處置效率。建立全國性地產紓困機制，推進“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

第二，充分授權地方政府。在政策執(zhí)行層面，目前地方政府在保交樓方面得到了充分授權，然而銀行在房地產開發(fā)貸款的發(fā)放方面沒有充分的授權，從而行動遲緩。應充分授權地方政府，實現(xiàn)地方政府、金融監(jiān)管機構、財政及國資委等多部門的共同協(xié)調，真正做到“夯實城市政府主體責任”和“因城施策”，促使銀行迅速行動，有效滿足房地產企業(yè)合理融資需求，確保房地產企業(yè)資金流動“正常化”，使信貸端和需求端的政策調整發(fā)揮應有的作用。

第三，持續(xù)創(chuàng)新金融產品。不斷創(chuàng)新金融產品，以分散房地產企業(yè)融資渠道潛在的金融風險。對資質優(yōu)良的房地產企業(yè)增加直接金融支持，通過債券融資、信托融資、股權融資、資產證券化ABS、供應鏈金融、不動產私募基金投資等金融產品，以及合理運用房地產投資信托基金REITs、資產證券化以及夾層融資等創(chuàng)新方式，來優(yōu)化房地產企業(yè)融資結構，拓展房地產企業(yè)多元化資金來源，用金融產品創(chuàng)新賦能房地產新模式。

第四，從長遠來說，應促進產業(yè)升級和科技創(chuàng)新，逐步降低房地產對國民經濟的影響。在產業(yè)升級和科技創(chuàng)新過程中，應充分發(fā)揮資本市場的作用，更大力度支持高水平科技自立自強。進一步健全多層次資本市場體系，完善資本市場功能、豐富融資工具，通過提供風險投資、私募股權投資等方式幫助企業(yè)進行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，輔導企業(yè)進入資本市場促進科技、資本和實體經濟高水平循環(huán)，最終實現(xiàn)產業(yè)升級，使科技創(chuàng)新成為國民經濟的主體。