房企還活得下去嗎？

前幾天網(wǎng)上就流傳出一份郁亮講話文件，其中萬科戰(zhàn)略檢討部分，郁亮拋出一個結(jié)論：“盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點，但這只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折實實在在到來了。”

當(dāng)時，12年萬科拋出白銀時代引起一番熱議，三年后，開發(fā)商等來了意料之外的鉆石時代，棚改運動浩浩蕩蕩，像以前的大躍進(jìn)席卷整個中國，此時地產(chǎn)從業(yè)者茶余飯后討論的是，碧桂園什么時候過萬億、又有哪家地產(chǎn)公司提出劍指千億目標(biāo)……到今年8月，提出鉆石時代論的孫宏斌說，融創(chuàng)現(xiàn)在是安全第一。這次，貌離的兩個大佬似乎神合了。

一

萬科成立于1984年，到2003年已經(jīng)發(fā)展了近20年，雖然是行業(yè)的領(lǐng)跑者之一，但年銷售額還沒突破百億，當(dāng)年，迫于發(fā)展需要萬科拿了兩塊地王，同業(yè)中還殺出一個順馳直接喊話要超越萬科，內(nèi)外壓力下，萬科管理層開始思考，萬科的未來在哪里？房地產(chǎn)行業(yè)前景多大？

于是，在2003年萬科聘請了錫恩管理顧問公司的姜汝祥對“房地產(chǎn)業(yè)天花板”問題做專題研究。2004年，姜博士做了《美國房地產(chǎn)行業(yè)的演化與PulteHomes公司的戰(zhàn)略選擇》的專題演講。2002年美國住宅市場規(guī)模是中國的20倍，從美國的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)有足以支撐起世界級優(yōu)秀公司的市場空間，中國房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的發(fā)展前景。

緊隨其后，萬科財務(wù)總監(jiān)王文金發(fā)言說，如果每年按照30%的復(fù)合增長率增長，到2014年時，萬科的銷售額將達(dá)到1000億。

2003年，國務(wù)院才下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》，首次明確房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位。這一年，萬科的年銷售僅為63.8億。所以，王石一聽到十年后萬科銷售能達(dá)到千億，憤怒地說：“年輕人，你們不要這么心浮氣躁，這是在搞大躍進(jìn)。”

王文金陳述了自己的理由：按照美國和日本的經(jīng)驗，前5位的房地產(chǎn)商占市場份額的總和為16%～20%，也就是說每家平均至少3%左右。2003年，萬科的市場占有率是0.99%，按不高于30%的復(fù)合增長率來算，10年之后萬科的市場份額可以達(dá)到3%，營業(yè)額則至少是1000億。

王石被說服了，2004年9月20日，在萬科20周年的北京酒會上，萬科正式發(fā)布了《10年中長期發(fā)展規(guī)劃》，這是萬科發(fā)展歷史上第一份正式的戰(zhàn)略規(guī)劃。

靠著這份戰(zhàn)略藍(lán)圖，萬科成為世界房地產(chǎn)開發(fā)王者

2010年，萬科就成為行業(yè)首家突破千億銷售的房企，全年銷售金額是1081.6億。2012年，當(dāng)時我國城鎮(zhèn)戶均套數(shù)約為1套，是開發(fā)商未來發(fā)展面臨哈姆雷特式難題的臨界點，萬科再次測算了行業(yè)總量，接著郁亮拋出了白銀論，他指出“住宅市場不可能永遠(yuǎn)增長下去，不出10年，我們會看到行業(yè)的天花板。”“人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了。”

2018年9月，郁亮為“白銀時代”下了結(jié)論：我們可以說轉(zhuǎn)折實實在在到來了。

郁亮指出，“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的限制甚至超出了2012年萬科發(fā)布的研究報告預(yù)期，對于今天出現(xiàn)的問題，很多人認(rèn)為是行業(yè)出了問題，最多認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)出了問題。只是行業(yè)或者經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題？今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟(jì)、國際、軍事等方方面面。”

萬科再次檢討整個集團(tuán)戰(zhàn)略，并落實到戰(zhàn)術(shù)層面，萬科釋放出來的信號值得細(xì)細(xì)體會。

二

每個時代有每個時代的政治正確。

從滴滴、自如、游戲業(yè)整頓，新時代的政治正確在不斷影響著各個行業(yè)，這種變化引人深思。

過去二十年房地產(chǎn)是最重要的國民經(jīng)濟(jì)支柱，但是現(xiàn)在已經(jīng)過了住房短缺的時代，根據(jù)測算，到2020年，我國戶均套數(shù)達(dá)到1.1套。房地產(chǎn)帶來的社會負(fù)面效應(yīng)越來越大，房地產(chǎn)成了割裂社會階層的那把刀，房住不炒就是房地產(chǎn)業(yè)最大政治正確。

回顧這次調(diào)控的過程，調(diào)控深度和廣度都不斷加深。

從2016年國慶密集調(diào)控開始，調(diào)控時間已經(jīng)接近兩年，而調(diào)控手段推陳出新，不斷加碼，從之前調(diào)控常用的限購、限貸等傳統(tǒng)手段，加碼至限售、限價。在去杠桿的金融背景下，房企的融資渠道也不斷收緊，行政調(diào)控的各式各樣，全方位無死角壓住房價

由于這次是分城調(diào)控，調(diào)控城市的面不斷延伸，使得調(diào)控周期拉長。

此外，貨幣化棚改正在退潮。棚改催生了這兩年紅紅火火的房地產(chǎn)熱潮，為三四線城市去庫存立下汗馬功勞。房地產(chǎn)庫存去了，銀行資產(chǎn)負(fù)債表改善了，可居民的杠桿增加了。棚改完成了任務(wù)必然就會退出，屆時喪失的不止是棚改居民購買力，商品房更多的是邊際定價，歷來有買漲不買跌的特性，可以預(yù)見預(yù)期將會轉(zhuǎn)變，更多的居民會轉(zhuǎn)向觀望。

當(dāng)市場以為現(xiàn)在已經(jīng)是行業(yè)的至暗時刻，只要經(jīng)濟(jì)乏力，地方財政緊張，熬下去就會是曙光，房地產(chǎn)這把尿壺會再見陽光，二級投資者也形成了這樣的路徑依賴，政策對賭成了地產(chǎn)板塊短期走勢的決定因素，但這次地產(chǎn)黑夜很漫長

多年爭論不休的預(yù)售制存廢之爭再此走進(jìn)群眾的視線。預(yù)售的負(fù)面效應(yīng)開始不斷遭到垢病，比如商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等。在房住不炒的方針下，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售，上升到實質(zhì)性的研究及考慮的層面。

預(yù)售制就是高周轉(zhuǎn)之魂，尤其是各種融資渠道不斷收緊的背景下。如果形成了預(yù)售制逐步取消，或者預(yù)售條件加碼預(yù)期，那么影響不止是周轉(zhuǎn)效率下降，已經(jīng)ROE下滑，而是現(xiàn)金流壓力增加，只能是犧牲利潤加快現(xiàn)金回流，活命要緊，還要什么自行車啊。

近日，各地降價的消息頻傳。廈門、杭州、上海的量價齊降，合肥院子“打折甩賣”從均價2萬/平方米降至1.5萬/平方米，最低1.3萬/平方米，以此計算，折價幅度25%至35%…..

土地市場也開始降溫，流派土地顯著增加。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018 年 1-7 月流拍地塊總規(guī)劃建筑面積 1663 萬平方米， 約是 2017 年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的 1.2 倍。2016年土地流拍僅 80 宗，為近年來最低水平，今年 1-7 月共流拍137 宗，占推出地塊的比例升至 4.7%。

有這樣一個笑話：有三個人，坐電梯，從一樓到十樓。一個人在原地跑步，一個人在做俯臥撐，一個在用頭撞墻。他們都到了十樓，有人問你們是如何到十樓的？一個人說，我是跑上來的。一個說，我是做俯臥撐上來的。一個說，我是用頭撞墻上來的。

時代就是那部電梯，乘上改革開放和房地產(chǎn)改革的春風(fēng)，才有了房地產(chǎn)百舸爭流，群英綻放的一面。但時代變了，行業(yè)轉(zhuǎn)折到來了?；蛟S，在種種信號下，應(yīng)該要思考，如果房地產(chǎn)這把尿壺真的要慢慢退出歷史舞臺，或者調(diào)控還持續(xù)很長時間，怎么看房地產(chǎn)股？

三

在大風(fēng)大浪地產(chǎn)行業(yè)中，李嘉誠總能穩(wěn)坐釣魚臺，是國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)的典范，但國內(nèi)開發(fā)商總是差了一點火候。

不賺最后一個銅板的李首富總能做到優(yōu)雅轉(zhuǎn)身，王首富就沒學(xué)到。在做大地產(chǎn)基業(yè)后，李首富把多元化和全球化這兩板斧發(fā)揮到淋漓盡致，在全球多個國家布局港口、零售、電訊、能源等業(yè)務(wù)，既能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，還能降低了地緣政治或單一地區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退等風(fēng)險。而國內(nèi)開發(fā)商幾次出海和多元化最后都是以失敗告終，恒大兵敗糧油、融創(chuàng)折戟樂視……

這次，房企再掀起一輪房地產(chǎn)化運動。龍湖、合景泰富、時代地產(chǎn)等紛紛更名去掉地產(chǎn)，在這一幕幕去"地產(chǎn)"的戲碼背后，生動地展現(xiàn)地產(chǎn)商的焦慮。不過相比之前“百花齊放式”的多元化，這一次房企主要以“地產(chǎn)+”模式，而且開發(fā)商傾向布局高科技領(lǐng)域，比如碧桂園還投資機器人、恒大則進(jìn)軍新能源汽車…..

這些地產(chǎn)公司有的是真的轉(zhuǎn)，有的只是跟風(fēng)去地產(chǎn)化，就像大躍進(jìn)時不計成本跟風(fēng)拿地。

而開發(fā)商賺慣了房地產(chǎn)的快錢，大概率沉不下心賺實業(yè)的慢錢。這一輪多元化福兮禍兮，還難言結(jié)果。

郁亮則強調(diào)說：“今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟(jì)、國際等方方面面。社會全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點時，所有行業(yè)無一幸免。萬科要收斂聚焦，保證自己活下去。”

一家企業(yè)的命運與人的命運一樣，只取決于幾個重要時點的抉擇，未來是剩者為王，如何更好地生存下去？誰能更早意識到這個問題，以及對這個問題的回答，將成為未來房企發(fā)展的分水嶺。

資料：

黃秋麗《萬科邏輯：從100億到2000億的秘密》

郁亮：《郁亮主席在南方區(qū)域9月月度例會上的講話》