馮科：防范和化解后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

2023年的政府工作報(bào)告指出，過(guò)去五年政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，但仍然面臨著“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，一些中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)暴露”的困難和挑戰(zhàn)。因此，今年政府工作的重點(diǎn)之一就是“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。2023年的政府工作報(bào)告把房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的框架下表述，充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)上升到新的高度，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)將成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作。特別是新冠肺炎疫情以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大沖擊，至今仍處于陣痛過(guò)程中。因此，如何有效防范和化解后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成為亟待探討的重要問(wèn)題。

一、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，能夠有效帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為77.38萬(wàn)億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到6.1%，建筑業(yè)增加值為8.33萬(wàn)億元，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)增加值合計(jì)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)13%。此外，房地產(chǎn)業(yè)還影響上游鋼鐵、建材、工程機(jī)械、化工，以及下游家電、家具、乘用車等眾多行業(yè)，合計(jì)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重或超30%。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在2023年兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”答記者問(wèn)時(shí)所說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富的60%體現(xiàn)在住房上，房地產(chǎn)業(yè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。

房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和周期是一個(gè)準(zhǔn)金融行為，金融資源大量配置到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可能向金融市場(chǎng)傳導(dǎo)，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑將導(dǎo)致地方政府基金性收入減少，進(jìn)而可能觸發(fā)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵一環(huán)。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，以弱化房地產(chǎn)投資屬性。此后以“房住不炒”為主線和指導(dǎo)原則，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深入，金融政策總體趨緊，“房住不炒”執(zhí)行的深度、廣度和堅(jiān)定度都超出預(yù)期，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到了一定程度的遏制。

但同時(shí)，自2020年開(kāi)始國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)“三道紅線”及房貸管理等政策以來(lái)，疊加疫情管控以及需求疲軟的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著前所未有的壓力。從供給端來(lái)看，2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.9萬(wàn)億元，比上年下降10.0%，出現(xiàn)1998年以來(lái)的首次同比下降；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為22.9%，比去年下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%；部分房企因長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。從需求端來(lái)看，2022年全國(guó)商品房銷售額為13.3萬(wàn)億元，與2017年基本持平，比去年下降26.7%，增幅創(chuàng)歷年新低；2022年個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，個(gè)人住房貸款占金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款的比例為2.3%，比去年下降17.1個(gè)百分點(diǎn)。盡管隨著調(diào)控政策優(yōu)化和疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸開(kāi)始恢復(fù)，但在后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整修復(fù)的磨底期，存在較多有待于化解的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二、后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

后疫情時(shí)代，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著下列風(fēng)險(xiǎn)。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展主要通過(guò)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”來(lái)實(shí)現(xiàn)，極度依賴連續(xù)順暢的融資和債務(wù)工具。受疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款受阻，現(xiàn)金流承受巨大壓力，疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，融資端和需求端兩端運(yùn)行不暢，使負(fù)債較高、庫(kù)存現(xiàn)金較少的房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈斷裂的壓力。而在后疫情時(shí)代，銀行貸款的延期已經(jīng)不再具有可持續(xù)性，金融機(jī)構(gòu)面臨壞賬損失。房地產(chǎn)金融具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)很容易轉(zhuǎn)化為銀行機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，處置不當(dāng)就可能形成區(qū)域性或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)需求下降的風(fēng)險(xiǎn)。居民收入增長(zhǎng)預(yù)期是影響房地產(chǎn)消費(fèi)的關(guān)鍵因素，只有居民收入水平提高才能使得潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際需求。近幾年來(lái)受疫情影響，疊加經(jīng)濟(jì)下行壓力，居民收入提高受到嚴(yán)重影響。一些家庭的收入大幅度降低，甚至已經(jīng)無(wú)力按時(shí)償還房地產(chǎn)按揭貸款，導(dǎo)致停貸斷供，產(chǎn)生居民債務(wù)危機(jī)。而居民收入下降導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求下降，使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售及回款下滑，面臨債券到期償還的壓力，產(chǎn)生流動(dòng)性危機(jī)?？梢?jiàn)，居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)，二者會(huì)形成互溢關(guān)系。在后疫情時(shí)代，疫情期間針對(duì)企業(yè)的貸款延期政策將取消，企業(yè)仍然面臨經(jīng)營(yíng)壓力，剛需人群支付能力下降和對(duì)未來(lái)預(yù)期的降低仍會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍在積累。

第三，房地產(chǎn)政策執(zhí)行不暢的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn)，房地產(chǎn)金融審慎管理制度在政策執(zhí)行層面引發(fā)了一定的疊加效應(yīng)，一些金融機(jī)構(gòu)政策執(zhí)行力度過(guò)強(qiáng)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，例如房企正常的貸款發(fā)放受到限制、按揭貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng)等。在后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位繼續(xù)鞏固，但銀行體系的反應(yīng)比較遲緩，大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)形勢(shì)是謹(jǐn)慎，甚至是不看好的。盡管在當(dāng)前的政策體系下，銀行對(duì)于保交樓大力支持，但對(duì)于新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸依然謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流“拐點(diǎn)”未至，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍在積累。

三、政策建議

為了有效防范和化解后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本文提出下列政策建議。

第一，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，果斷處置壞賬。前幾年疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的影響已無(wú)法逆轉(zhuǎn)，當(dāng)前要做的是防止進(jìn)一步的次生風(fēng)險(xiǎn)?？梢栽试S一部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，也允許一部分家庭處置住房，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)輕裝上陣。要積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持，積極探索市場(chǎng)化支持方式，提高資產(chǎn)處置效率。建立全國(guó)性地產(chǎn)紓困機(jī)制，推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

第二，充分授權(quán)地方政府。在政策執(zhí)行層面，目前地方政府在保交樓方面得到了充分授權(quán)，然而銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放方面沒(méi)有充分的授權(quán)，從而行動(dòng)遲緩。應(yīng)充分授權(quán)地方政府，實(shí)現(xiàn)地方政府、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、財(cái)政及國(guó)資委等多部門的共同協(xié)調(diào)，真正做到“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”和“因城施策”，促使銀行迅速行動(dòng)，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)“正?；保剐刨J端和需求端的政策調(diào)整發(fā)揮應(yīng)有的作用。

第三，持續(xù)創(chuàng)新金融產(chǎn)品。不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品，以分散房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè)增加直接金融支持，通過(guò)債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應(yīng)鏈金融、不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資等金融產(chǎn)品，以及合理運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等創(chuàng)新方式，來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，拓展房地產(chǎn)企業(yè)多元化資金來(lái)源，用金融產(chǎn)品創(chuàng)新賦能房地產(chǎn)新模式。

第四，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技創(chuàng)新，逐步降低房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技創(chuàng)新過(guò)程中，應(yīng)充分發(fā)揮資本市場(chǎng)的作用，更大力度支持高水平科技自立自強(qiáng)。進(jìn)一步健全多層次資本市場(chǎng)體系，完善資本市場(chǎng)功能、豐富融資工具，通過(guò)提供風(fēng)險(xiǎn)投資、私募股權(quán)投資等方式幫助企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)促進(jìn)科技、資本和實(shí)體經(jīng)濟(jì)高水平循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，使科技創(chuàng)新成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主體。