德勤警示銀行２０萬(wàn)億涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)

房企資金鏈危機(jī)露出冰山一角。

杭州金星房地產(chǎn)有限公司成為本輪調(diào)控下杭州首家“倒下”的房企，顯示大中小房企資金鏈均趨于緊張。WIND資訊顯示，截至4月8日，已公布的75家房企資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)下新高，達(dá)接近80%。

4月5日，德勤發(fā)布《2012年中國(guó)銀行業(yè)十大趨勢(shì)與展望》公告稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)正在顯現(xiàn)，其對(duì)中國(guó)銀行業(yè)影響較大。

德勤稱，2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性不大，房地產(chǎn)類貸款規(guī)模增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)如果下跌10%至15%，總體上對(duì)銀行的收益影響不大。但是，房?jī)r(jià)下跌將加大商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)提高。

金星房產(chǎn)是調(diào)控下中小房企的折射。據(jù)克而瑞分析師馬祺介紹，中江控股在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為香精香料行業(yè)，2008年介入房地產(chǎn)行業(yè)，并接手幾個(gè)爛尾項(xiàng)目。雖也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的調(diào)控，一些項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。并且公司投資過(guò)于冒進(jìn)，除投資杭州金星外，還有數(shù)處高端樓盤，并涉足民間高息借貸，即使把其實(shí)際控制人俞中江的所有資產(chǎn)都抵押變現(xiàn)之后，還有約30億元借款缺口。

小房企受母公司資金壓力牽制，大房企同樣難逃“厄運(yùn)”。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至2012年3月11日，萬(wàn)科、恒大、保利和富力等五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績(jī)。五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，同比降低10.7%。其中，恒大一季度業(yè)績(jī)同比下降達(dá)58.28%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，即便經(jīng)過(guò)3月份小陽(yáng)春，大型開發(fā)商整體也沒有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)的明顯增長(zhǎng)，資金壓力大、去庫(kù)存難的局面沒有改變。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是銀行業(yè)界面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。”德勤有關(guān)人士稱，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)弱勢(shì)下行的局面，并且有很大可能在今年上半年持續(xù)。

中國(guó)銀行業(yè)因此面臨的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在房地產(chǎn)銷售停滯、價(jià)格下降造成的開發(fā)商資金鏈斷裂和按揭貸款違約事件，以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的連鎖風(fēng)險(xiǎn)。金星房地產(chǎn)公司項(xiàng)目西城時(shí)代家園的業(yè)主即對(duì)本報(bào)記者表示，不排除到一定階段，他所購(gòu)買的房子就會(huì)斷供。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.6%。

但一名不愿透露姓名的銀行業(yè)內(nèi)人士稱，在考量房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行的影響時(shí)，除了監(jiān)管機(jī)構(gòu)公布的10萬(wàn)億左右銀行貸款，還有其他用各種非房貸名義貸出、通過(guò)各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款。因此，名義上的和實(shí)際上的“涉房”貸款總額保守估計(jì)已超過(guò)20萬(wàn)億。

業(yè)內(nèi)人士分析，目前房企銷售及資金情況不容樂觀，一是銀監(jiān)會(huì)要求銀行控制風(fēng)險(xiǎn)，收緊開發(fā)貸的發(fā)放額度，同時(shí)繼續(xù)上浮房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率；二是在正常的融資渠道受堵后，房地產(chǎn)信托和民間借貸成為了開發(fā)商的救命稻草。商業(yè)銀行貸款一般年息在7%-8%，而房地產(chǎn)信托年息高達(dá)24%，民間借貸年息甚至高達(dá)30%。要面對(duì)如此高息，開發(fā)商備感壓力。

馬祺認(rèn)為，相對(duì)于2011年的嚴(yán)酷形勢(shì)，2012年的各家房企，采用了更務(wù)實(shí)的戰(zhàn)略尋求突破。在銷售策略上，越來(lái)越多的企業(yè)選擇以價(jià)換量，尋求銷售回款；同時(shí)，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，土地的溢價(jià)空間迅速收窄，也降低了房企的開發(fā)成本，2012年出現(xiàn)房企倒閉潮出現(xiàn)概率不大。

不過(guò)，房?jī)r(jià)的下跌還會(huì)波及土地及相關(guān)行業(yè)，從而影響其他商業(yè)貸款和地方融資平臺(tái)貸款質(zhì)量。

德勤在報(bào)告表示，2011年至2013年，地方政府融資平臺(tái)將迎來(lái)債務(wù)到期的高峰。由于地方政府的收入與支出不匹配、土地出讓金減少使得以土地抵押的平臺(tái)貸款還款能力降低，可能造成地方政府融資平臺(tái)貸款違約，2012年銀行的不良貸款率將呈現(xiàn)溫和上升的態(tài)勢(shì)。