自實(shí)際控制人祝義才今年3月曝出已被監(jiān)視居住后，雨潤(rùn)集團(tuán)危機(jī)升級(jí)，不僅多名高管出走、債務(wù)重重，旗下眾多地產(chǎn)項(xiàng)目也在四處兜售。此時(shí)，孫宏斌“又”出現(xiàn)了。然而讓人頗感意外的是，孫宏斌此次出手，看上的并不僅是雨潤(rùn)旗下的住宅項(xiàng)目。就在昨日，融創(chuàng)管理層與投資者的電話(huà)交流會(huì)明確勾勒出此番收購(gòu)的投資邏輯——希望聯(lián)合若干家金融機(jī)構(gòu)整體拿下雨潤(rùn)集團(tuán)，并將此次投資看作一個(gè)孵化器，為融創(chuàng)培育新的成長(zhǎng)點(diǎn)。事實(shí)上，雨潤(rùn)旗下的農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及保險(xiǎn)板塊才是孫宏斌眼中的價(jià)值所在。

在折戟綠城、佳兆業(yè)后，這一回，孫宏斌能成功扮演雨潤(rùn)集團(tuán)的“白武士”嗎？

或以股權(quán)收購(gòu)介入重組

9月8日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，公司與雨潤(rùn)控股集團(tuán)訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，公司及其指派的合作伙伴擬與雨潤(rùn)集團(tuán)就一系列戰(zhàn)略合伙事宜相互合作。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)議雙方約定融創(chuàng)與雨潤(rùn)集團(tuán)彼此進(jìn)行戰(zhàn)略合作，憑借各自?xún)?yōu)勢(shì)，提升雙方價(jià)值；雙方與債權(quán)人共同商討雨潤(rùn)集團(tuán)相關(guān)債務(wù)問(wèn)題的解決方案；雙方努力確保雨潤(rùn)集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并在滿(mǎn)足相應(yīng)條件的前提下，融創(chuàng)向雨潤(rùn)集團(tuán)提供全面支持。同時(shí)，融創(chuàng)也在與雨潤(rùn)集團(tuán)控制人的代表就其他投資進(jìn)行商討，擬達(dá)成與以上戰(zhàn)略合作協(xié)議內(nèi)容相類(lèi)似的合作協(xié)議。

這意味著，不同于此前對(duì)中渝、天朗等僅基于項(xiàng)目層面的并購(gòu)，融創(chuàng)中國(guó)此次與雨潤(rùn)集團(tuán)將是集團(tuán)層面的整體合作，并且不局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

經(jīng)過(guò)對(duì)佳兆業(yè)與綠城的兩次收購(gòu)失敗，孫宏斌已然鍛煉成“并購(gòu)老手”，不忘在公告上加上一句排他性限制條款：“雨潤(rùn)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方就戰(zhàn)略合作協(xié)議范圍內(nèi)的任何事宜進(jìn)行洽談和接觸，且不與任何第三方訂立任何協(xié)議。”

而雨潤(rùn)集團(tuán)旗下港股公司雨潤(rùn)食品的公告中更進(jìn)一步透露了融創(chuàng)可能采取的收購(gòu)方式。公告稱(chēng)：獨(dú)立第三方（應(yīng)指融創(chuàng)中國(guó)）還可能購(gòu)買(mǎi)主要股東Willie（祝義才旗下公司）所持公司股權(quán)。這句話(huà)很清晰地表明，如果事項(xiàng)進(jìn)展順利，孫宏斌或許將會(huì)以股權(quán)收購(gòu)的方式介入雨潤(rùn)的資產(chǎn)重組。

救人水火還是趁火打劫

這一幕似乎非常眼熟。因計(jì)劃收購(gòu)綠城和佳兆業(yè)而收獲“白武士”這一稱(chēng)號(hào)的孫宏斌，此次再度化身，而拯救的對(duì)象雨潤(rùn)集團(tuán)所處的現(xiàn)狀與彼時(shí)的佳兆業(yè)如出一轍——實(shí)際控制人深陷危機(jī)，并且同時(shí)擁有豐富的土地儲(chǔ)備。

綜合各方信息，記者了解到，雨潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、實(shí)際控制人祝義財(cái)自今年3月23日起已被檢察機(jī)關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。在此之后雨潤(rùn)集團(tuán)危機(jī)升級(jí)，旗下中央商場(chǎng)一批高管相繼離職，包括獨(dú)立董事徐康寧、董事張化橋、董事會(huì)秘書(shū)陳新生等。

人事動(dòng)蕩之際，祝義財(cái)又因?yàn)榻K雨潤(rùn)農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)有限公司與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司借款合同糾紛一案，被華潤(rùn)信托申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。隨之而來(lái)的是祝義財(cái)持有中央商場(chǎng)約4.77億股份自今年8月31日起被凍結(jié)，凍結(jié)股份占中央商場(chǎng)總股本的41.51%，凍結(jié)期限為三年。按照中央商場(chǎng)停牌前價(jià)格13.1元每股計(jì)算，祝義財(cái)此番被凍結(jié)的股票市值達(dá)62.45億元。

已經(jīng)在佳兆業(yè)并購(gòu)案上白忙一場(chǎng)的孫宏斌，為何又找了一塊同樣難啃的骨頭？一向?qū)D(zhuǎn)型嗤之以鼻的孫宏斌，興趣似乎并不在雨潤(rùn)的食品資產(chǎn)上，始終專(zhuān)注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融創(chuàng)，理應(yīng)看上的是雨潤(rùn)旗下的土地和項(xiàng)目。那么，雨潤(rùn)的土地儲(chǔ)備規(guī)模到底有多大？

根據(jù)媒體此前的報(bào)道，2010年雨潤(rùn)集團(tuán)曾在全國(guó)布局所謂的“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略：在全國(guó)30個(gè)省會(huì)城市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心、在300個(gè)地級(jí)市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個(gè)縣域建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。這些所謂的中心基地中包含大量商住配套土地。僅僅被曝出的西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心3000畝土地中，就包括9萬(wàn)平方米的星級(jí)酒店和28萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。2013年末，雨潤(rùn)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備可開(kāi)發(fā)建筑面積就已經(jīng)達(dá)到6000萬(wàn)平方米以上。

從土地儲(chǔ)備規(guī)?？矗隄?rùn)確實(shí)是一塊肥肉，然而這些土地儲(chǔ)備的資質(zhì)并不理想。根據(jù)雨潤(rùn)官網(wǎng)上的項(xiàng)目信息，雨潤(rùn)一共有36個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要分布在東三省、長(zhǎng)三角的二線(xiàn)以下城市，尤其是三四線(xiàn)城市項(xiàng)目有28個(gè)之多。這與融創(chuàng)一貫的投資風(fēng)格并不相符。

越來(lái)越精的孫氏“并購(gòu)經(jīng)”

融創(chuàng)到底看上雨潤(rùn)什么？

9月9日下午，一份關(guān)于投資者與融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌及行政總裁汪孟德就本次交易事項(xiàng)進(jìn)行交流的電話(huà)會(huì)議紀(jì)要流傳開(kāi)來(lái)，似乎可以解開(kāi)業(yè)內(nèi)對(duì)此次收購(gòu)的所有疑惑。融創(chuàng)管理層在電話(huà)交流會(huì)上強(qiáng)調(diào)，這僅是一次投資行為，并不代表融創(chuàng)將采用多元化戰(zhàn)略，原有聚焦一二線(xiàn)城市的戰(zhàn)略方向沒(méi)有任何改變。這次投資類(lèi)似于孵化器，未來(lái)融創(chuàng)將聯(lián)合一家或若干家金融機(jī)構(gòu)整體拿下雨潤(rùn)集團(tuán)，為融創(chuàng)培育新的成長(zhǎng)點(diǎn)。但未來(lái)這部分業(yè)績(jī)將不會(huì)并入融創(chuàng)上市公司表內(nèi)，而是完全獨(dú)立的。

在孫宏斌看來(lái)，雨潤(rùn)的品牌和產(chǎn)品有巨大的機(jī)會(huì)也有較大困難，最難的就是其土地大多分布于三四線(xiàn)城市，但好處是持有成本很低?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，剔除物流地產(chǎn)后，雨潤(rùn)在招拍掛市場(chǎng)的拿地平均成本僅710元/平方米，通過(guò)其他方式如協(xié)議出讓獲得的地塊價(jià)格更低，部分農(nóng)貿(mào)用地周邊的甚至“零地價(jià)”。同時(shí)，產(chǎn)品定位清晰，以剛需為主，且即便采用極低的定價(jià)依然能獲取利潤(rùn)。由于和融創(chuàng)原有布局和定位完全不符，未來(lái)可能以采取低價(jià)去庫(kù)存的方式迅速變現(xiàn)，甚至打包轉(zhuǎn)讓等。

事實(shí)上，住宅及商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)部分并不是融創(chuàng)關(guān)注重點(diǎn)，雨潤(rùn)旗下農(nóng)貿(mào)物流、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及保險(xiǎn)板塊才是孫宏斌眼中的價(jià)值所在。融創(chuàng)管理層表示，雨潤(rùn)集團(tuán)下屬的A股上市平臺(tái)中央商場(chǎng)擁有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，持有成本很低且能提供穩(wěn)定收入。而農(nóng)產(chǎn)品物流本身也是商業(yè)，收入由傭金和管理費(fèi)組成，類(lèi)似商用物業(yè)，同時(shí)進(jìn)入門(mén)檻較高，有巨大價(jià)值。同時(shí)，雨潤(rùn)旗下利安人壽的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)營(yíng)，賬面已開(kāi)始盈利，未來(lái)發(fā)展前景非?？春?，對(duì)融創(chuàng)房地產(chǎn)主業(yè)也有協(xié)同支持。

另外，融創(chuàng)方面也透露，從整體來(lái)看，雨潤(rùn)集團(tuán)的債務(wù)成本和期限還是相對(duì)比較健康。融創(chuàng)將聯(lián)合其他金融機(jī)構(gòu)一起解決雨潤(rùn)目前的流動(dòng)性問(wèn)題，如果流動(dòng)性得到解決，再調(diào)整各板塊發(fā)展戰(zhàn)略，雨潤(rùn)旗下資產(chǎn)價(jià)值將逐漸體現(xiàn)。

不過(guò)，在經(jīng)歷了多次收購(gòu)失敗后，融創(chuàng)對(duì)于結(jié)果亦有兩手準(zhǔn)備。融創(chuàng)管理層表示，若在后續(xù)進(jìn)展中覺(jué)得價(jià)值與預(yù)期不符或者雨潤(rùn)創(chuàng)始人發(fā)生變化，交易都有可能終止。然而在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不管此番收購(gòu)最終能夠成功，在并購(gòu)之路上命運(yùn)多舛的孫宏斌，投資算盤(pán)已經(jīng)越打越精了。