趨勢(shì)1：房地產(chǎn)規(guī)模未來(lái)10年逐步從17億下降到10億平米
今后十幾年新房的銷售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開始往下，趨勢(shì)性的總量縮減。
回顧中國(guó)地產(chǎn)總量增長(zhǎng)：
1998年中國(guó)房地產(chǎn)一年新建房的交易銷售量剛剛達(dá)到1億平方米。
2007年的銷售量本來(lái)已經(jīng)到了差不多7億平方米。
2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)，中國(guó)房產(chǎn)交易量下降萎縮到6億平方米。
2012年前后，房地產(chǎn)交易量翻了一番，從6億增長(zhǎng)到12億平方米。
2012年到2018年，又增加了5億平方米，達(dá)17億平方米。
過(guò)去20年，中國(guó)房地產(chǎn)新房交易量差不多從1億平方米增長(zhǎng)到17億平方米，翻了四番多。
那么，今后的十幾年房地產(chǎn)走勢(shì)如何？
中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì)總量增長(zhǎng)翻番，相反還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長(zhǎng)、或者負(fù)增長(zhǎng)。
回顧中國(guó)地產(chǎn)總量增長(zhǎng)：
1998年中國(guó)房地產(chǎn)一年新建房的交易銷售量剛剛達(dá)到1億平方米。
2007年的銷售量本來(lái)已經(jīng)到了差不多7億平方米。
2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)，中國(guó)房產(chǎn)交易量下降萎縮到6億平方米。
2012年前后，房地產(chǎn)交易量翻了一番，從6億增長(zhǎng)到12億平方米。
2012年到2018年，又增加了5億平方米，達(dá)17億平方米。
過(guò)去20年，中國(guó)房地產(chǎn)新房交易量差不多從1億平方米增長(zhǎng)到17億平方米，翻了四番多。
那么，今后的十幾年房地產(chǎn)走勢(shì)如何？
中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì)總量增長(zhǎng)翻番，相反還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長(zhǎng)、或者負(fù)增長(zhǎng)。
過(guò)去20年中國(guó)房地產(chǎn)受城市化、舊城改造、住房質(zhì)量、人均住房面積增加等因素影響，交易總量翻四番。未來(lái)城市化率增長(zhǎng)放緩；舊城改造大拆大建的狀況會(huì)逐步淡出，總量會(huì)大規(guī)模減少；人均住房面積基本平衡；住房質(zhì)量逐漸增加。
今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不會(huì)是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，10幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
趨勢(shì)2：未來(lái)10年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域：中心城市+都市圈+城市群
總量萎縮后，房地產(chǎn)的熱點(diǎn)
重點(diǎn)地區(qū)在哪里？
過(guò)去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū)；無(wú)論是大城市、還是小城市、區(qū)縣城市，總之是全面開發(fā)，四面開花。從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)全面發(fā)熱的狀態(tài)，但還會(huì)有熱點(diǎn)。
這個(gè)建設(shè)量、生產(chǎn)量主要
體現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)地方
A中心城市
所謂中心城市，指除了省會(huì)城市之外也包括一些同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市。
重點(diǎn)地區(qū)在哪里？
過(guò)去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū)；無(wú)論是大城市、還是小城市、區(qū)縣城市，總之是全面開發(fā)，四面開花。從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)全面發(fā)熱的狀態(tài)，但還會(huì)有熱點(diǎn)。
這個(gè)建設(shè)量、生產(chǎn)量主要
體現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)地方
A中心城市
所謂中心城市，指除了省會(huì)城市之外也包括一些同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市。
B大都市圈
超級(jí)大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
超級(jí)大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
C城市群
城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。
城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。
現(xiàn)在近10個(gè)跨入1000萬(wàn)的超級(jí)大城市，他們都有十幾年以后人口增長(zhǎng)500萬(wàn)以上的可能。大都市圈里會(huì)有一些中小城市，單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會(huì)加快發(fā)展。
趨勢(shì)3：未來(lái)10年房?jī)r(jià)判斷：房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率（5%）
今后十幾年，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率。
過(guò)去十幾年，受供求關(guān)系、通貨膨脹等因素影響，中國(guó)的房?jī)r(jià)跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢(shì)，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。
但總體來(lái)看，供不應(yīng)求的時(shí)代結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過(guò)剩的階段。這兩年國(guó)家去杠桿、穩(wěn)金融，已經(jīng)做到了讓M2的增長(zhǎng)率大體上等于——GDP的增長(zhǎng)率+物價(jià)指數(shù)。
可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長(zhǎng)率基本上與GDP增長(zhǎng)率加物價(jià)指數(shù)，保持均衡的增長(zhǎng)。而中國(guó)的GDP今后十幾年平均增長(zhǎng)率大體在5%左右。城市群、大都市圈、國(guó)家中心城市、超級(jí)大城市還在發(fā)展中。
中國(guó)土地價(jià)格，不存在大幅下跌的可能性：
中國(guó)樓市房?jī)r(jià)，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的往下墜落；但也不會(huì)再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現(xiàn)象。
中國(guó)樓市房?jī)r(jià)，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的往下墜落；但也不會(huì)再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現(xiàn)象。
今后十幾年，房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，既不大跌，也不大漲。
趨勢(shì)4：未來(lái)10年房企數(shù)量：未來(lái)10年開發(fā)商數(shù)量會(huì)減少2\3以上
世界之最
中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是世界之最。
Tips
中國(guó)房地產(chǎn)商有三大特征：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)雜、散、小。大到上萬(wàn)億規(guī)模，小到幾百萬(wàn)規(guī)模。
第二，層層疊疊。一個(gè)大房地產(chǎn)公司在某個(gè)省注冊(cè)以后，要到各個(gè)省去開發(fā)，它會(huì)在二三十個(gè)省各注冊(cè)一個(gè)省級(jí)開發(fā)公司。
第三，空殼公司多。空殼公司在不景氣的時(shí)候是空殼，一到狂熱的時(shí)候就是亂集資、亂炒地、亂發(fā)展。
今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開發(fā)總量降低的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會(huì)有一個(gè)大幅度減量萎縮的過(guò)程。
在房地產(chǎn)的調(diào)整發(fā)展中
會(huì)從四個(gè)軌道上縮小
A房產(chǎn)企業(yè)收縮
超大型的房產(chǎn)商會(huì)把自己二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)的房地產(chǎn)公司收縮，不會(huì)再搞行政性的分布。
中國(guó)房地產(chǎn)商有三大特征：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)雜、散、小。大到上萬(wàn)億規(guī)模，小到幾百萬(wàn)規(guī)模。
第二，層層疊疊。一個(gè)大房地產(chǎn)公司在某個(gè)省注冊(cè)以后，要到各個(gè)省去開發(fā)，它會(huì)在二三十個(gè)省各注冊(cè)一個(gè)省級(jí)開發(fā)公司。
第三，空殼公司多。空殼公司在不景氣的時(shí)候是空殼，一到狂熱的時(shí)候就是亂集資、亂炒地、亂發(fā)展。
今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開發(fā)總量降低的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會(huì)有一個(gè)大幅度減量萎縮的過(guò)程。
在房地產(chǎn)的調(diào)整發(fā)展中
會(huì)從四個(gè)軌道上縮小
A房產(chǎn)企業(yè)收縮
超大型的房產(chǎn)商會(huì)把自己二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)的房地產(chǎn)公司收縮，不會(huì)再搞行政性的分布。
B工商年檢注銷
年檢通不過(guò)的就注銷。
年檢通不過(guò)的就注銷。
C房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行
房地產(chǎn)商在市場(chǎng)規(guī)?？s小、一些城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衰退的情況下，會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)行。
房地產(chǎn)商在市場(chǎng)規(guī)?？s小、一些城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衰退的情況下，會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)行。
D收購(gòu)兼并
這四方面將構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的大幅下降。
這四方面將構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的大幅下降。
趨勢(shì)5：負(fù)債率之變：未來(lái)10年開發(fā)商負(fù)債率將下降到50%以下
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的高負(fù)債率也是世界一最，中國(guó)9萬(wàn)多個(gè)房產(chǎn)商的總負(fù)債率去年是84%，前10位銷售規(guī)模的房產(chǎn)商負(fù)債率也在81%。
整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式就是一個(gè)大規(guī)?；?、大規(guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本極低，像貿(mào)易公司、流通公司一樣在周轉(zhuǎn)。
表現(xiàn)在土地批租、開發(fā)建設(shè)、銷售預(yù)售三個(gè)環(huán)節(jié)都是高負(fù)債運(yùn)行。一旦逆周期發(fā)生，資金回籠不到位，資金鏈斷裂，高利息的負(fù)債會(huì)使房地產(chǎn)商在逆周期、經(jīng)濟(jì)下行、房產(chǎn)銷售各方面出現(xiàn)困難。
在今后的十幾年，新時(shí)代的房地產(chǎn)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債情況會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。
一是土地批租債務(wù)。買地的錢來(lái)源會(huì)得到管控，土地批租的高負(fù)債率就會(huì)減少。
二是預(yù)售規(guī)范。房產(chǎn)生產(chǎn)到房屋結(jié)構(gòu)封頂、樓盤開始精裝修時(shí)才能開始預(yù)售，降低債務(wù)率，減少透支現(xiàn)象，對(duì)施工單位長(zhǎng)期墊資的現(xiàn)象也會(huì)管制到位。
三是經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)從100%銷售型開發(fā)轉(zhuǎn)型為銷售部分長(zhǎng)租持有出租的模式時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的降低。
二是預(yù)售規(guī)范。房產(chǎn)生產(chǎn)到房屋結(jié)構(gòu)封頂、樓盤開始精裝修時(shí)才能開始預(yù)售，降低債務(wù)率，減少透支現(xiàn)象，對(duì)施工單位長(zhǎng)期墊資的現(xiàn)象也會(huì)管制到位。
三是經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)從100%銷售型開發(fā)轉(zhuǎn)型為銷售部分長(zhǎng)租持有出租的模式時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的降低。
由此可見，中國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式、高債務(wù)模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負(fù)債率一定會(huì)從80%降到50%以下，在40%-50%之間。
趨勢(shì)6：土地供應(yīng)模式：城市和農(nóng)村的建設(shè)性用地資源調(diào)度占補(bǔ)平衡
我們過(guò)去供應(yīng)土地東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市實(shí)際上的擴(kuò)張需求又很低。
在這個(gè)意義上講，土地供應(yīng)的政策就出現(xiàn)了越是大城市、人口越多、建設(shè)量越大的地方土地供應(yīng)越緊，當(dāng)然地價(jià)就高。所以要降低房?jī)r(jià)、控制房?jī)r(jià)，很重要的措施是要控制地價(jià)、降低地價(jià)，就要在高房?jī)r(jià)的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。
今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的發(fā)展要求，在城市土地價(jià)位上會(huì)根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來(lái)供應(yīng)土地。
中西部中等小城市土地要給，也應(yīng)該鼓勵(lì)支持，但不能鼓勵(lì)泡沫，不能鼓勵(lì)成空心化的結(jié)果，要正向地給予積極的鼓勵(lì)。
今后十幾年，中國(guó)城市會(huì)實(shí)現(xiàn)按規(guī)劃、按人口、按產(chǎn)業(yè)需要精準(zhǔn)的供應(yīng)土地，從而避免城市因土地短缺造成畸高的地價(jià)、因土地短缺而造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展束縛。
小 結(jié)
以上是六個(gè)主要趨勢(shì)性的判斷。這六個(gè)方面的趨勢(shì)有土地供給、有企業(yè)供給、有成本價(jià)格的供給、有資本貨幣的供給。
總的來(lái)說(shuō)，供給側(cè)的這些變化會(huì)影響社會(huì)方方面面、影響整個(gè)房地產(chǎn)其它各個(gè)枝枝節(jié)節(jié)的變化，因?yàn)樗歉偷?、主干型的，它的變化?huì)形成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面的變化。
總的來(lái)說(shuō)，供給側(cè)的這些變化會(huì)影響社會(huì)方方面面、影響整個(gè)房地產(chǎn)其它各個(gè)枝枝節(jié)節(jié)的變化，因?yàn)樗歉偷?、主干型的，它的變化?huì)形成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面的變化。
加多寶
vivo\oppo
亞馬遜
海爾
IBM
美團(tuán)
