文旅養(yǎng)老等新型地產(chǎn)的正確開發(fā)思路

快過年了（編者注：2016年1月），終于回到廣州，自13號出門，歷時8天，橫跨8省市，政府領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商、投資人見了不少，普遍對今年的經(jīng)濟形勢嚴重擔(dān)憂，分別時說的最多的是：活著，別死在半路上。

不過，這次出差有一個現(xiàn)象讓我感動，就是很多開發(fā)商并不為“嚴寒”所困，在如此惡劣光景下，仍然奮力地找尋生路，不畏風(fēng)雪，不畏艱辛。而我認為這條“生路”是一條正確的道路。

在住宅市場遇到天花板，商業(yè)地產(chǎn)更是危機重重的情況下，瞄準養(yǎng)生養(yǎng)老、文化旅游、休閑農(nóng)業(yè)等新型地產(chǎn)，而且手筆之大，決心之堅，態(tài)度之慎，令我驚嘆。這些項目大都結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，如空氣質(zhì)量、秀山麗水、人文歷史等，并集中在在城市邊緣。

但是我也看到，這些令人敬佩的開發(fā)商因為嘗試新的地產(chǎn)形態(tài)，在開發(fā)理念、戰(zhàn)略設(shè)計、專業(yè)策劃等方面還沒有真正做好準備。這正是我擔(dān)憂的地方！

那么新型地產(chǎn)到底怎樣落地？

這里我要說明，沒看過項目，沒做過市場調(diào)研，沒對地塊做過深入研究，要談具體落地的方案或者措施，要么是大神，要么就是想當(dāng)然，這是極不負責(zé)的行為。再說，即使我看了項目，知道該怎么做我也不會隨便說啊，畢竟我是靠這吃飯的，策劃就是一張窗戶紙，說明白了也就沒我啥事了。大家說是不？

不過，畢竟還有很多朋友關(guān)注我，我也不能太無情無義，我就把一些思路性的東西，或者說綱的東西給大家，如果真正做過5年以上策劃的，仔細揣摩，應(yīng)該也能知道怎么做了。

大項目，特別是新型地產(chǎn)（文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑農(nóng)業(yè)）這些綜合性大項目，一般說因為規(guī)模大，種類多，形態(tài)復(fù)雜，在初期規(guī)劃設(shè)計階段，很多人會走入一個誤區(qū)，就是：籃子足夠大，什么東西都可以往里面裝，而且裝的越多越好。比如，本來因為自然資源比較好，適合做養(yǎng)老養(yǎng)生，但是因為規(guī)模大，總感覺僅僅做養(yǎng)老養(yǎng)生不足以支撐，同時也未能消化那么大的占地面積，于是，又把旅游度假裝進去，還不夠，又把文化產(chǎn)業(yè)裝進去，還不夠，再把農(nóng)業(yè)休閑也裝進去……最后，只要能裝的都放進去，看似形態(tài)很豐富，業(yè)態(tài)很飽滿，有的甚至還抱著“東方不亮西方亮”的心態(tài)，這么多東東總有一個能成功吧？

那么，大家感受一下，這到底是個水果籃還是個大炒鍋？

亂，是必然的！

那么什么是項目的主題？

項目的最大價值點是什么？

項目的開發(fā)節(jié)奏如何掌握？

項目的運營模式是什么？

項目的盈利主體是誰？

項目的市場形象又是怎樣的？

當(dāng)然，我不是說就不能把這么多東西放在一個籃子里，我們也不怕亂，關(guān)鍵是這么大規(guī)模的項目，我們的思維是否清晰？

那么，這樣的項目到底該如何入手呢？下面我將幾個重點（個人之見）和大家共同探討。

當(dāng)我們明白了地塊只能做什么后，也就明白了項目的發(fā)展方向。

一、必須做好項目的頂層設(shè)計

其實就是設(shè)計好項目的開發(fā)模式和盈利模式。我們過去做開發(fā)，利潤的實現(xiàn)來自項目開發(fā)銷售后所產(chǎn)生的直接利潤，比如，賣房所產(chǎn)生的利潤。但是，如此大規(guī)模的項目，因為其開發(fā)種類多，開發(fā)空間大，我們完全應(yīng)該站在更高的思維層面來考慮它的盈利模式，這就是資本運作。

這么大項目本來就是個資本大平臺，將資本與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，就等于給項目裝上了汽車的輪子，給資本裝上了飛翔的翅膀。同時，大平臺下的每一個開發(fā)形態(tài)有可能是另一個資產(chǎn)包。比如，我這次在成都考察的一個農(nóng)業(yè)休閑項目，也準備做個大籃子，把農(nóng)業(yè)休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游度假、文化娛樂都放進去。這個大籃子本身就是個資本大平臺。其中，打造四季花海是他們休閑的一大主題，如果真能成為成都人的后花園，周末、節(jié)假日休閑勝地，能吸引更大更多范圍更廣的人，這個主題無疑又是個資產(chǎn)包。

這還不是完成式，如果將這么大面積的鮮花種植進行深度開發(fā)，比如將鮮花籽再加工提煉，做成食物油，精油、化妝品等，這是不是又是一個極大的盈利點？一旦成功開發(fā)，是不是又是一個與資本結(jié)合的大資產(chǎn)包？這家開發(fā)商就是這樣打算的，他們的牡丹花籽深加工可以提煉最好的食用油，提煉比玫瑰精油更好牡丹精油。只是，他們只單純的考慮了項目的商品屬性，而沒有更深入的研究它的資本屬性。就是說他們知道開發(fā)食用油、精油，而沒有過多關(guān)注新產(chǎn)品帶來的資本利益。

我們做頂層設(shè)計就是首先要設(shè)計好項目的開發(fā)模式和盈利模式。

二、做好地塊研究和市場研判是項目能否成功的根本

新型地產(chǎn)的落地首先做好項目的頂層設(shè)計，主要指開發(fā)模式和盈利模式，也就是說我們不僅要項目開發(fā)的直接利潤，還要通過資本運作賺取另一塊更大的利潤。那么，在這兩個模式設(shè)計好后，緊接著我們必須明確項目的發(fā)展方向，這是很根本的問題。

所謂的發(fā)展方向，就是項目到底做什么？怎么做？這里可能很多人會扯著嗓子吼道：我想做什么就做什么，我想怎么做就怎么做，我的地盤我做主！對不起如果真是這樣，你離死不遠了，或者說你死定了。可惜，遺憾，悲哀，痛心的是這樣的老板大有人在，他們的自以為是甚至到了無可救藥的地步。地是你的，但做什么怎么做卻不是你能決定的，也不是哪個政府領(lǐng)導(dǎo)能決定的，更不是你的幾個不懂裝懂的朋友什么“專家”決定的，這是由市場、由需求決定的。是由你的項目最原始的基本物理屬性決定的。也就是地塊的價值和市場需求共同決定你的項目只能往一個方向發(fā)展。打個比喻，你想生一個絕世美女，這不由你的想法決定，而是由你們夫妻的基因決定。

所以，開發(fā)初始，做好地塊研究和市場研判是項目能否成功的根本。

如何研究地塊？研究地塊到底研究什么？這不是一句兩句話能說明白的，拙作《地產(chǎn)6堂課》有很詳盡的闡述。但總結(jié)一個關(guān)鍵詞，研究地塊就是發(fā)現(xiàn)地塊的最大價值點和最大風(fēng)險值。最大價值點可能是自然資源，可能是地理位置，可能是城市規(guī)劃，可能是市政配套，可能是地形地貌，也可能是某種文化因子。這個最大價值點也許是顯性的，一眼就能看清的。也許是隱性的，必須通過很深入的研究和分析才能發(fā)現(xiàn)。當(dāng)然，最大風(fēng)險值同樣也可能是顯性的和隱性的。

說得直白一點，就是地塊的最大價值點決定這塊地做什么最合適，做什么成功率最高風(fēng)險最低，做什么最能切合市場需求。

再回到成都那個農(nóng)業(yè)休閑項目，該地塊最大的價值點就是區(qū)位位置和丘陵起伏的山貌。緊鄰主城，無論是做休閑旅游還是養(yǎng)老養(yǎng)生都是不錯的選擇，而丘陵地貌加水庫的獨特自然資源更適合做什么呢？不言而喻吧。

記?。耗愕暮⒆用啦幻利?，決定因素不是你的想法和愿望，而是你們夫妻的基因！

當(dāng)我們明白了地塊只能做什么后，也就明白了項目的發(fā)展方向。

三、明確項目的定位和發(fā)展主線

項目動輒幾千畝上萬畝的規(guī)模，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)肯定都無法支撐，但多形態(tài)多業(yè)態(tài)豐富了項目內(nèi)涵，同時也讓項目容易產(chǎn)生混亂。這種混亂產(chǎn)生原因，也許是來自于對項目的不斷“理解和把握”，也許是對項目不斷變化的期望，也許是對自己駕馭能力的自信。總之，隨著項目不斷的深入，想法和欲望也在不斷的增加；到最后，項目到底要做什么早已不知初衷。這是很多大項目都會犯的通病。

如何防止這種混亂發(fā)生呢？

這就要我們從一開始就得明確項目的次序和主線是什么，明確項目的定位是什么。

比如，成都項目最開始的定位是農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游，1萬6千畝的地塊以牡丹種植、深加工為主，根據(jù)四季變化輔以其他花卉，形成四季花海的休閑景觀。但是，不可回避的是，如果真的這樣定位，項目回報期會很長，利潤空間也不會很大。后來開發(fā)商又加上了養(yǎng)老養(yǎng)生、文化主題，高端度假產(chǎn)品。好了，“亂”開始了——首先，項目的次序和主線是什么？到底如何定位？如果是休閑農(nóng)業(yè)，那么養(yǎng)生養(yǎng)老、高端度假就只是從屬地位，最大面積、最多資金就必須最先滿足農(nóng)業(yè)。但我們在前面早已提出，農(nóng)業(yè)回報慢、利潤薄，這樣的開發(fā)主線顯然是錯誤的。

如果以高端度假產(chǎn)品為主線呢？第一，項目立項是農(nóng)業(yè)休閑，不可能有更大面積用于別墅開發(fā)；其二，如果沒有農(nóng)業(yè)這個主題，單就山型地貌、空氣質(zhì)量、交通條件，成都周邊不乏更好的項目，不是唯一的就不是最優(yōu)先被選擇的。也就是說，沒有四季花海和丘陵地貌結(jié)合后的獨特環(huán)境，再好的別墅也只是房子。

如果以養(yǎng)老養(yǎng)生為主線呢？1萬6千畝的項目即使只拿出十分之一也有1600多畝，這要多少老人入住才能撐起來？顯然這也不切實際。文化倒是可以，但什么產(chǎn)業(yè)既能迅速開發(fā)、又能滿足項目規(guī)模？

經(jīng)過這樣分析，項目似乎難以確定開發(fā)主線，也不知道怎么定位。但是，如果我們做好了頂層設(shè)計，也就是明確了開發(fā)模式和盈利模式，這個問題就不難解決了：

假如，項目的開發(fā)模式是：先品牌、后產(chǎn)品，那么，最開始的環(huán)境和形象打造就要放在首位。

假如，必須考慮資金的滾動開發(fā)，那么，度假產(chǎn)品就必須提前，各種度假的元素、配套就得先行。

如果是以資本運作為主，那么最開始無疑要要做好分拆，做好結(jié)構(gòu)和布局，做好資產(chǎn)包組合！

而項目的定位，則必然各有不同。

四、理清各種形態(tài)業(yè)態(tài)的邏輯關(guān)系

項目大了，必然有些形態(tài)或者業(yè)態(tài)能迅速產(chǎn)生利潤，有些回報則很長，有些甚至不能直接產(chǎn)生利潤。那些不能產(chǎn)生利潤的形態(tài)是不是就應(yīng)該砍掉或者輕待呢？我們必須明白一個道理，項目的價值體現(xiàn)絕不僅僅是某個單項，而是項目的綜合價值。這就像做住宅，你的戶型無論多么好，沒有景觀，買家依然不會選擇?？v使你的戶型、景觀再好，如果生活配套缺失，交通不便利，買家還是不會買賬。我們明知道小區(qū)會所經(jīng)營難，為什么開發(fā)商還是要花大錢建會所呢？道理一樣，紅花還要綠葉配。但是，如何處理高利潤和無利潤卻是個難題，因為我們本以為賺錢的產(chǎn)品最后是不是真的能賺錢，不到最后誰知曉呢？

這就要求我們在紛繁復(fù)雜的亂麻中，理清各種形態(tài)和業(yè)態(tài)的邏輯關(guān)系。

所謂邏輯關(guān)系，就是各形態(tài)和業(yè)態(tài)之間的內(nèi)在聯(lián)系，各形態(tài)和業(yè)態(tài)相互區(qū)別、相互依存、相互烘托的關(guān)系。

上萬畝的項目我們一般都會規(guī)劃多主題、多形態(tài)、多業(yè)態(tài)，如文化地產(chǎn)、旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑、商業(yè)地產(chǎn)等，那么他們相互之間能不能依存？怎么依存？誰和誰的關(guān)聯(lián)度更高？比如，度假和養(yǎng)老，看上去似乎關(guān)聯(lián)度很高，文化和休閑也似乎難以分離，這也是目前很多項目的組合做法。但度假畢竟和養(yǎng)老不同：首先是消費者不同，度假可以包含各個年齡層次的人群，但養(yǎng)老就只能是老人；其次是功能的不同，度假就是吃喝玩樂賞，就是休閑、放松、享受，而養(yǎng)老則是保持健康、堅持生命、延緩衰老；其三是消費觀念的不同，度假就是去花錢的，大把花錢放肆享受，人生當(dāng)如此，養(yǎng)老則是依靠一輩子的積蓄和政府福利，盡量滿足生命期的醫(yī)、護、養(yǎng)等各種支出，多開支一份就少一分，合理節(jié)儉是本分。因此，度假和養(yǎng)老在各種功能、配套、交通以及環(huán)境、公共空間、建筑邏輯、自然資源等各方面的處理自然就絕不相同。那么這兩類放在同一個項目，它們到底是怎么樣的邏輯關(guān)系？又該如何處理它們的邏輯關(guān)系呢？誰主誰次？誰短誰長？誰多誰少？誰賺誰貼？

年前我花了不少篇幅談三大新型地產(chǎn)（養(yǎng)老、旅游度假、文化產(chǎn)業(yè)），引起不少人的關(guān)注，一直要我繼續(xù)下去。說實話，這很要時間和精力，但為了感謝這么多同行的支持和鼓勵，我只能不斷努力了。我今年的研究課題正好是這三大新型地產(chǎn)，且都有項目在實驗，我會根據(jù)項目的進度和研究的進程隨時和大家進行溝通和探討。謝謝大家一如既往的支持和鼓勵！