萬達商業(yè)更名萬達商管： "輕裝"上陣沖擊A股IPO

從2005年在香港資本市場發(fā)行REITs算起，萬達商業(yè)的上市歷程已有14年。其間經(jīng)歷了在港上市和退市，以及資產(chǎn)包的多次調(diào)整。如今，以輕資產(chǎn)為主的萬達商管能否順利登陸A股？分析人士認為，這仍將取決于監(jiān)管層的認定，以及今年的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。

3月1日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“萬達商業(yè)”）公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司更名為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”），并于2月22日辦理完成工商變更登記手續(xù)。

按照萬達此前的規(guī)劃，萬達商管將“不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)”。這家輕資產(chǎn)公司還將是萬達商業(yè)在A股上市的主體。

盡管萬達商業(yè)集團架構(gòu)調(diào)整的消息早已釋放，但萬達商管的成立，仍被視為萬達商業(yè)回歸A股的重要一步。截至今年年初，萬達商業(yè)在上交所IPO排在第60位，按照現(xiàn)有的審核節(jié)奏，公司在今年實現(xiàn)上市并非不可能。

從2005年在香港資本市場發(fā)行REITs算起，萬達商業(yè)的上市歷程已有14年。其間經(jīng)歷了在港上市和退市，以及資產(chǎn)包的多次調(diào)整。如今，以輕資產(chǎn)為主的萬達商管能否順利登陸A股？分析人士認為，這仍將取決于監(jiān)管層的認定，以及今年的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。

保駕IPO

萬達商業(yè)集團架構(gòu)調(diào)整的消息在今年年初就已釋放。1月21日，萬達集團董事長王健林在集團年會上透露，要將萬達商業(yè)更名，變成商管集團，另外成立地產(chǎn)集團。

其中，商管集團為輕資產(chǎn)公司，將“成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，使公司戰(zhàn)略更清晰，商業(yè)模式更純粹，也為了使市場估值更高”。按照王健林的說法，“新的商管集團將是萬達集團核心企業(yè)。”

地產(chǎn)集團則是重資產(chǎn)企業(yè)，負責消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并開發(fā)萬達廣場重資產(chǎn)，其中“不排除純粹搞一些住宅開發(fā)”。萬達對地產(chǎn)集團的規(guī)模并未提出太大要求，反而要求債務(wù)不能突破規(guī)定的上限。

1月29日，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)入股萬達商業(yè)，4家企業(yè)計劃投資約340億元，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

萬達在當時的交易公告中再度強調(diào)，引入新戰(zhàn)略投資者后，萬達商業(yè)將更名為萬達商管集團，1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公告還表示，萬達商管今后不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，各方將推動萬達商管盡快上市。

這樣一來，萬達商業(yè)集團的拆分思路變得清晰：輕資產(chǎn)公司謀求上市，重資產(chǎn)公司從事穩(wěn)健的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)。

相比于地產(chǎn)集團的成立，萬達商管的更名顯得十分迅速。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，這可能是出于上市緊迫性的考慮。

據(jù)了解，萬達為回A發(fā)行的資管產(chǎn)品，綜合成本超過10%，且有時間限制。根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者掌握的一份“萬達商業(yè)私有化投資基金推介說明書”，如果不能在今年8月末完成A股上市，萬達集團或其指定第三方將向投資者提供10%每年（單利）回購（由萬達集團提供回購保證）。

盡管上市資金問題已經(jīng)在1月29日的股權(quán)出讓中解決，但王健林顯然也不愿意看到延后上市的情況。

截至今年年初，萬達商業(yè)在上交所IPO排在第60位。2017年IPO審核速度明顯加快，上交所就有超過200家公司被放行。若不考慮其他因素，僅按照審核節(jié)奏來看，公司有望在今年實現(xiàn)上市。但能否趕在8月末之前完成IPO，目前尚存疑問。

嚴躍進還向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，將重資產(chǎn)從上市資產(chǎn)包中剔除，本身就帶有加快上市進度的考量。

由于政策層面的限制，自2010年以來，涉房企業(yè)在A股的IPO之路幾乎被封死。其間，綠地、華夏幸福等大型房企均采用借殼的方式登陸A股，恒大也傳出過借殼回A的傳聞。若不采取借殼，而以IPO的方式上市的話，輕資產(chǎn)顯然會面臨更小的阻力。

以租金為主要收入來源的萬達商管，具有較好業(yè)績支撐。2014年至2017年，萬達廣場的租金收入分別為110.8億元、144億元、195.8億元和255.2億元，最近三年的復(fù)合增長率超過30%。隨著萬達廣場建設(shè)和開業(yè)數(shù)量進一步增加，萬達商管的業(yè)績成長性頗值得期待，這也將成為其上市的利好因素。

14年上市路

盡管萬達商業(yè)曾在2013年借殼恒力地產(chǎn)在香港上市（后更名為“萬達酒店發(fā)展”），但該公司一度被定位為海外收購平臺。萬達旗下主要的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，上市之路可謂漫長而曲折。

2005年，香港REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）上市大門開啟，萬達與澳大利亞麥格理銀行約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬達9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，預(yù)計募集資金在10億美元以上。當年年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。

但在2006年7月，有關(guān)部委發(fā)布嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的“171號文件”，萬達REITs計劃被迫擱淺。隨后，王健林計劃去香港紅籌上市，但也未能實現(xiàn)。

王健林后來在公開演講中提及此事，感到十分后悔。他表示，2006年本來就有機會在香港紅籌上市，并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。但被麥格理“忽悠”之后，錯過了最好的機會。這一表態(tài)還收錄到2014年出版的《萬達哲學》一書中。

2007年，王健林計劃讓萬達在A股上市，隨后展開一系列的前期準備工作。

根據(jù)當時的媒體報道，萬達上市的具體時間表為：2009年12月-2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗收；2010年1月-3月間，完成招股說明書等上市申報材料；2010年3月-5月間申報上市材料，通過證監(jiān)會發(fā)行審核；2010年6月在內(nèi)地A股掛牌上市。

盡管證監(jiān)會于2010年受理了申請，但隨之而來的樓市調(diào)控，使得萬達上市計劃再度擱淺。不得已之下，王健林再度將目光轉(zhuǎn)向香港資本市場。

經(jīng)過長期而縝密的準備，萬達商業(yè)終于在2014年12月23日登陸港交所，并成為當年港交所規(guī)模最大的IPO。但彼時的香港資本市場并不認可規(guī)模導(dǎo)向的內(nèi)地房企，萬達商業(yè)的股票在上市當天就遭遇破發(fā)。在港上市的600多天中，萬達商業(yè)的股價有半數(shù)時間低于發(fā)行價。價值不被認可，使王健林感到沮喪。

2016年3月，萬達商業(yè)發(fā)布退市公告。雖有部分投資者表示反對，但公司仍于當年9月完成私有化。

從港交所退市的同時，萬達商業(yè)還啟動了內(nèi)地IPO程序。2015年9月，萬達商業(yè)向證監(jiān)會報送了首次公開發(fā)行股票的招股書。根據(jù)該招股書，擬上市的資產(chǎn)包中，以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）、文旅三類項目為主。

出于降負債的需要，2017年7月19日，萬達商業(yè)以637.5億元的代價，將13個文旅項目91%的股權(quán)，77家城市酒店的全部股權(quán)，分別售予融創(chuàng)和富力。8月，萬達又將負責文旅和酒店項目管理的輕資產(chǎn)公司——萬達文化旅游創(chuàng)意集團有限公司、萬達酒店管理（香港）有限公司——注入香港上市平臺萬達酒店發(fā)展。

出售資產(chǎn)雖屬被動行為，但客觀上也使上市資產(chǎn)進一步優(yōu)化。經(jīng)過此番調(diào)整，上市資產(chǎn)包中僅剩以萬達廣場為主的商場部分（包含商場管理運營），屬于輕重結(jié)合。

萬達廣場是萬達商業(yè)旗下最成功的產(chǎn)品，該產(chǎn)品運營成熟，并能輕松實現(xiàn)單個項目的資金平衡。在實施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，萬達廣場的快速復(fù)制能力進一步增強。

盡管如此，正如前文所述，重資產(chǎn)部分仍然因濃厚的房地產(chǎn)屬性而被拆分，從而助力萬達商業(yè)回A。

嚴躍進認為，對于不斷“減負”又更名的萬達商管來說，已經(jīng)盡可能地掃除了IPO的障礙。但萬達商管能否按期實現(xiàn)IPO，仍然難以做出定論。多數(shù)受訪者認為，這將取決于監(jiān)管層對于萬達商管資產(chǎn)屬性的認定，以及今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的導(dǎo)向。