新悅城商鋪之死：本可避開的炮灰

　　新悅城是一個先天性的悲劇，新悅城之存在，有違天時，有背地利，有棄人和，有著舉步維艱的眾多因素。

　　從區(qū)域位置來說，在不到一年的時間內(nèi)，大學(xué)路航海路周邊三個綜合性購物中心接踵開業(yè)，升龍商業(yè)廣場、新悅城、二七萬達(dá)，三者綜合面積相加達(dá)到了夸張的65萬平方米，卻完全從不考慮市場是否有能力消化如此龐大的存在？

　　從商業(yè)基本的供需關(guān)心上來說，三者共同定位綜合性購物中心，業(yè)態(tài)布局幾乎完全重合，毫無差異化，造成嚴(yán)重的供給過剩。

　　從商業(yè)運營來說，升龍商業(yè)廣場和新悅城以售賣鋪位為主，而二七萬達(dá)則購物中心全部自持。前者賣鋪脫身，無暇顧及商家死活；后者一榮俱榮一損俱損，統(tǒng)一招商，根據(jù)市場需求及時調(diào)整業(yè)態(tài)。

　　在二七萬達(dá)一起絕塵之下，新悅城死亡，升龍商業(yè)廣場C區(qū)死亡，A區(qū)、B區(qū)慘淡經(jīng)營。死亡、慘淡經(jīng)營，這些灰色的字眼下，充滿著商鋪投資者的無奈和心酸！

　　往者已矣！此文旨在給后來者一些告誡和警示，我們踩著那些商鋪投資先輩們的遺骨小心翼翼地前行時，低頭看一看，白骨猙獰，那不正是最好的投資教科書么？

　　這里我們不裝深沉，也不馬后炮一般的去計算業(yè)主到底損失多少，因為這些對于后來者除了驚悚和感嘆毫無意義。

　　我們要做的是從常識的角度出發(fā)，去看一個購物中心為何注定會走向末路，以及投資者所應(yīng)具備的投資常識。

　　就像一個人不能脫離社會，獨自存活在這個世界上一樣，購物中心也必須有自己的生態(tài)才能活下去。

　　而一個購物中心的生態(tài)主要由什么構(gòu)成呢？區(qū)域位置、商業(yè)功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、區(qū)域其他商業(yè)體存在形態(tài)等等。但是這所有的要素最終所指都必是商業(yè)最基本的規(guī)律，就是就是供求關(guān)系。

　　任何購物中心的繁華都是由基數(shù)龐大的消費者量構(gòu)成的；相反，任何一個購物的衰敗也都是由消費者的背離而造成的。

　　那么，新悅城為什么會死？

　　假如我們用倒推來分析，新悅城死亡，直接原因肯定是商家不愿意進(jìn)來，商鋪租不出去，所以最終導(dǎo)致有鋪無商，逐漸死寂。

　　那么，商家為何不愿意進(jìn)來呢？

　　商人是最靈敏的一個族群，商家生存的基礎(chǔ)是賣貨賺錢。無利不起早，只要能賺錢，哪怕是利潤微薄，也必是商人爭相涌入之地。相反，不能帶來效益，就算是前期已經(jīng)進(jìn)入，商家也會逐漸逃離。

　　從這個角度來說，新悅城的商家逃離，一定是商戶不能賺錢所導(dǎo)致的。而商戶不賺錢的原因雖然可能會有多種，但是最有可能的必是顧客稀少，門可羅雀，再加上高額的房租和人工費用，從而造成的商家持續(xù)虧損。

　　鄭州樓市采訪的一位新悅城業(yè)主王姐，最能代表曾經(jīng)的新悅城商戶的真實處境。王姐在新悅城二樓購置了100多平的商鋪自用，但是最終卻因為顧客稀少，不得不放棄使用自購的商鋪，而花費高租金去租二七萬達(dá)金街的商鋪。

　　王姐告訴鄭州樓市，不這樣做的話，不但商鋪每天虧錢，加上還新悅城商鋪每月的房貸，每天一睜眼就是一大筆錢要出，愁的每天都睡不好覺，大把大把的掉頭發(fā)。

　　這就引出了本文的終極問題：消費者為什么不愿意去新悅城購物？

　　首先，消費者不愿意去新悅城和升龍商業(yè)廣場購物，那么，他們都去了哪里？答案是二七萬達(dá)廣場。同為大學(xué)路航海路周邊的商業(yè)體，萬達(dá)廣場顯然比升龍商業(yè)廣場和新悅城更具吸引力。

　　而自從確定這個選題之后，鄭州樓市曾經(jīng)三次進(jìn)入該區(qū)域，并對新悅城、升龍商業(yè)廣場和二七萬達(dá)同一區(qū)域內(nèi)的三個購物廣場進(jìn)行了綜合比較。

　　1、三者營業(yè)時間和面積：

　　升龍商業(yè)廣場：2011年6月左右，商業(yè)面積40萬平方米。

　　新悅城：2012年10月28日試營業(yè)，建筑面積46891平方米。

　　二七萬達(dá)廣場：2012年10月13日商業(yè)開業(yè)，商業(yè)面積為18.8萬平方米，包含購物中心13.8萬平方米，商鋪5萬平方米。

　　在前后相差不到一年的時間內(nèi)，三個商業(yè)項目集中入市。新悅城更是緊跟二七萬達(dá)后腳開始營業(yè)。從某種意義上，新悅城像是看到萬達(dá)開業(yè)后，內(nèi)心慌張，匆匆忙忙的就開始試營業(yè)了，先天性營養(yǎng)不良。

　　二七萬達(dá)定位為區(qū)域型購物中心，18.8萬平方米的商業(yè)體量構(gòu)成一站式體驗式消費，包含了所有的消費需求。也正是憑借與此，萬達(dá)幾乎吸走了該區(qū)域所有的消費人群。新悅城剛一營業(yè)就已經(jīng)面臨衰敗氣象。

　　二七萬達(dá)入駐的國際快時尚品牌

　　二七萬達(dá)三樓餐飲街

　　萬達(dá)影城

　　2、三者業(yè)態(tài)對比（以最初布局為準(zhǔn)）：

　　升龍商業(yè)廣場：A區(qū)升龍不夜城，包含奧斯卡影城、KTV、美食街；B區(qū)購物中心，包含大潤發(fā)超市、流行百貨、名品大店；C區(qū)綜合百貨。

　　新悅城：負(fù)一層是美食廣場，一層是精品和服飾、金銀珠寶，二三層主體為沃爾瑪超市，剩余為服飾、美食等。

　　二七萬達(dá)：萬達(dá)百貨、萬達(dá)影院、萬達(dá)大歌星KTV、大玩家超樂場、華潤萬家超市、餐飲美食、金街等。

　　新悅城和二七萬達(dá)業(yè)態(tài)之比較：

　　三者都是定位為綜合性購物中心，從業(yè)態(tài)對比中可以看出，三者的業(yè)態(tài)布局幾乎完全重合，也就是說，在方圓五百米的區(qū)域內(nèi)，重復(fù)性地建設(shè)了三個類同的購物中心，最大的是升龍商業(yè)廣場、然后是二七萬達(dá)，最小的是新悅城。

　　萬達(dá)憑借一站式的體驗式消費，以及豐富多彩的消費內(nèi)容成功占據(jù)高位。在新悅城現(xiàn)有的經(jīng)營面積中，僅一個沃爾瑪超市就占據(jù)了13068平方米的營業(yè)面積，占了整個商業(yè)面積的四分之一，最終造成頭大身輕的病態(tài)，給人的感覺更是整個新悅城就是為了一個沃爾瑪而存在。

　　3、三者的物業(yè)自持情況比較

　　升龍商業(yè)廣場：升龍在商業(yè)開盤時，就已經(jīng)將一二層的好鋪位銷售殆盡，而剩下的樓層較高或者是邊角里的次等鋪，因為銷售乏力，升龍一直在自持，租給一些做網(wǎng)吧、旱冰之類的商人。

　　進(jìn)入到2015年后，升龍商業(yè)廣場突然發(fā)力，低價急售剩余自持商鋪，旨在清理旗下物業(yè)，迅速回籠資金。但是對于此時買鋪的投資者，我只想再次警告，千萬莫下手，此時出手，將來必成斷臂啊！

　　新悅城：除了出租給的沃爾瑪?shù)囊蝗f多平方，剩下的也基本都是靠出售為主了吧！主力鋪位更是售價高達(dá)兩千多萬，兩千多萬啊，哭嗎！

　　二七萬達(dá)：購物中心自持，低租金統(tǒng)一招商，再以住宅和金街的銷售反哺商業(yè)。

　　凡是建造以銷售為主的商業(yè)廣場的開發(fā)商都是耍流氓，絕不含糊，都是耍流氓！遇見這樣的商鋪，一定要避而遠(yuǎn)之，避而遠(yuǎn)之。

　　不信，你看鄭州市內(nèi)所有成功的商業(yè)中心，丹尼斯，國貿(mào)360，萬象城，萬達(dá)廣場，哪一個不是以自持為主的。這其中丹尼斯更是業(yè)界良心，所有商鋪全部自持，與商戶一損俱損一榮俱榮。萬達(dá)廣場可以靠著購物中心的巨大引力帶動金街的繁榮；360廣場為了統(tǒng)一招商更是不惜以幾倍價格回購商鋪。

　　你再看看那些以銷售為主的商業(yè)廣場，從東區(qū)的寶龍城市廣場，到中州大道正大城市廣場，再到大學(xué)路升龍商業(yè)廣場，再到新悅城，哪一個不是讓投資者欲哭無淚。

　　4、三者的區(qū)域位置對比

　　在探訪三個商業(yè)廣場的時候，鄭州樓市特意徒步測量了三者的距離，感受消費者在三者之間的購物步行接受程度。

　　從日常的生活消費來講，三者所有的大潤發(fā)超市、沃爾瑪超市、華潤萬家超市，幾乎沒有什么優(yōu)劣區(qū)別，消費者按照習(xí)慣各取所需即可，升龍國際中心的居民沒必要買個牙刷非得跑到華潤超市，萬達(dá)住宅的消費者也沒有必要跑到沃爾瑪去。

　　而真正有區(qū)別的是零售和體驗式業(yè)態(tài)，這也是檢驗購物中心的關(guān)鍵。二七萬達(dá)定位城市區(qū)域性購物中心，入駐品牌多以時尚類和二三線品牌為主，而體驗式消費配套齊全，與升龍商業(yè)廣場的18-35歲消費階層的定位產(chǎn)生全面沖突。

　　升龍商業(yè)廣場業(yè)態(tài)布局無所不包，大而全，卻又大而空。除了一個奧斯卡影城和大潤發(fā)超市，零售業(yè)態(tài)和非購物式消費中竟然沒有一個主力品牌。更甚者，升龍商業(yè)廣場成長方形布局，被一條大學(xué)路和一條人和路分為三截，更是犯了商家之大忌。

　　A區(qū)因為有奧斯卡影院和美食KTV，相對來講生存狀況稍好；B區(qū)因有大潤發(fā)超市，雖不景氣但仍可維持；最可悲者大學(xué)路東升龍商業(yè)廣場C區(qū)，最初招商王府井百貨不成，成為鞋城，鞋城倒閉，化身為皮革城，一年后皮革城虧損退出，如今又化身為升龍大喜城，預(yù)作一站式婚慶購物中心，本來預(yù)計五一時間開業(yè)，但是如今忽然爆出大喜城經(jīng)營者與升龍矛盾重重，升龍欲解約之事。

　　升龍尚是如此，新悅城呢？還是那句話，新悅城就是為了一個沃爾瑪而存在的。

　　5、商業(yè)面積比較

　　升龍商業(yè)廣場：共40萬平方米。

　　新悅城：建筑面積46891平方米，其中沃爾瑪超市13068平方米。

　　二七萬達(dá)廣場：共18.8萬平方米，包含購物中心13.8萬平方米，商鋪5萬平方米。

　　看到這個數(shù)據(jù)，你有沒有驚呆呢？假如把三者的面積相加起來，大學(xué)與航海路方圓500米內(nèi)，共有超過65萬平方米的商業(yè)面積存在。問題是該區(qū)域是否有能力接納如此巨大的商業(yè)體量存在呢？

　　單單一個升龍商業(yè)廣場，面積居然能達(dá)到40萬平方米，這是個什么概念呢？我們可以來做一個對比：

　　需要說明的是，上述三者均屬于城市型購物中心，均位于二七商圈核心位置，而據(jù)統(tǒng)計，二七商圈日均人流量超過30萬人。

　　新悅城之死帶給我們的啟示：

　　1、對于以物業(yè)銷售為主的購物中心，要敬而遠(yuǎn)之。這樣的項目本身就是把雙刃劍：

　　對于開發(fā)商來，因為體量龐大，因此而可以賣更多的鋪位，從而賺取更多的利潤。

　　但是對于投資的業(yè)主們來說，體量越大，預(yù)示著業(yè)主群體越大。倘若后期經(jīng)營不善，將造成龐大的投資損失，這時開發(fā)商置之不理，投資者唯有自食苦果。

　　對于綜合體商業(yè)，風(fēng)險比較大，一榮俱榮，一毀俱毀，建議以極高的謹(jǐn)慎對待。

　　2、投資者一定要具備基本的商鋪分析能力

　　有升龍商業(yè)廣場在先，有二七萬達(dá)廣場在后，新悅城依然堅強(qiáng)出世，卻又毫無特色，但依然一售而空，而開業(yè)之時就是衰落之日。

　　我們要弄明白一個概念，什么是城市型商圈，什么是區(qū)域性商圈，這是兩個完全不同的投資概念。

　　有人說二七商圈在已經(jīng)存在高端購物中心華潤萬象城的情況下，丹尼斯大衛(wèi)城是否多余。答案也許是否定的，住宅要有氣氛，寫字樓要有氣氛，商業(yè)也是要氣氛的，所以你會看到，麥當(dāng)勞附近一定有一家肯德基，大商附近也都有一個丹尼斯。

　　前提是，萬象城和丹尼斯是一個級別，麥當(dāng)勞和肯德基也是一個級別，他們都夠?qū)ｉT、夠品牌。

　　而在商業(yè)運營強(qiáng)大的萬達(dá)前面，升龍的招商管理工作就極其差勁，新悅城就別提了，基本上都是山寨軍面對正規(guī)軍，這不是解放戰(zhàn)爭，而是商業(yè)綜合體的競爭，山寨必敗無疑。

　　曾經(jīng)見到過一個提問：問一個商業(yè)綜合體是地段重要？還是規(guī)劃重要？還是招商能力重要？如果只能選其一的話，最后，更多的人還是選擇了招商能力最重要！就像風(fēng)險投資一樣，是項目重要還是人重要？很多投資人都會選擇人最重要，也許這個項目失敗了，但他會重新戰(zhàn)起來，糾正錯誤，直到成功。而招商能力就是這個風(fēng)險投資中的“人”。

　　3、想說說金水CBD、新二七廣場

　　金水CBD區(qū)域如今異常火爆。就算是不包含國貿(mào)360、丹尼斯百貨，大商新瑪特總店，僅只說農(nóng)科院試驗田區(qū)域，也已經(jīng)有著龐大的商業(yè)規(guī)劃存在，建業(yè)凱旋廣場、正弘國際中心、正弘藍(lán)堡灣街鋪、金水萬達(dá)中心大量街鋪。未來會怎么樣？會一片興旺還是會過剩？

　　而新二七廣場，商業(yè)體量更是bigger than bigger，萬象城、大衛(wèi)城、金博大二期、大上海城二期、正弘凱賓城、新田時代廣場、百盛二期、百年德化二期、還有潛在的恒隆項目、宏光新天地項目、花園新村改造項目等，再往南還有大觀國貿(mào)、萬博商場、德化新街、建業(yè)凱浦、錦榮二期等太多商業(yè)項目，我也在想，有這么多人流支撐嗎？有這么大需求嗎？

　　對于在這些區(qū)域內(nèi)，那些純銷售，而沒有自持的商鋪，一定要保持足夠的警惕！不管是誰開發(fā)的項目，千萬不要被名聲赫赫的開發(fā)商光環(huán)所蒙蔽了。因為很有可能，這里將會是下一個商鋪炮灰聚集地。

　　4、要接受商鋪泡沫已經(jīng)顯露的現(xiàn)實

　　在2013年，鄭州樓市就說過：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫來臨時，商鋪泡沫是最先顯現(xiàn)出來的。

　　如今，其實我們稍加分析和發(fā)現(xiàn)，就會知道，其實不管是出售價格、租金回報率、持有的兩難境地等方面，都會發(fā)現(xiàn)這個泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　買商鋪的話貸款利率上浮20-30%，租的話面臨不好租、要不租金顧不住貸款，想賣又賣不掉（30%左右的稅金）。

　　為什么商鋪是最先顯現(xiàn)泡沫的？這里面有時代的背景、有國情背景、有金融背景，而這個具體的分析，以及目前的在售商鋪項目中，哪幾個項目會成為下一個類似新悅城的炮灰？我們會在以后再一次的全面闡述，敬請期待。

　?。ㄍ辏?/p>

　　轉(zhuǎn)自微信公眾平臺【鄭州樓市】【微信賬號：zzloushi】