孟曉蘇：解決住房突出問題需推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

文/孟曉蘇

最近召開的中央經(jīng)濟工作會議要求：“要解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉”“高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策”“因地制宜，多措并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，還要求“強化反壟斷和防止資本無序擴張”“強化普惠金融服務(wù)，更大力度推進改革創(chuàng)新”。這些要求為2021年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定下了基調(diào)，更為今后幾年金融業(yè)發(fā)展指明了方向。

我作為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)資深人員，認為這些要求非常重要與及時。

如何解決房地產(chǎn)發(fā)展突出問題？

大城市住房緊張與保障性租賃房不足，是當前房地產(chǎn)發(fā)展中的兩個突出問題。為此中央要求“因地制宜，多措并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。而解決這兩個突出問題，我認為要推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

第一，主要大城市存量住房價格迅速上漲，把供不應(yīng)求問題突顯出來。供應(yīng)不足的主要問題在于供地不足與投資受限。

要解決好大城市住房突出問題，就要看到真正原因所在并對癥下藥，增加大城市土地供應(yīng)，特別是住宅建設(shè)用地供應(yīng)，防止因供地過少而人為加劇住房供應(yīng)緊張、推升房價上漲。

第二，要放寬對居民購房抵押貸款的限制，讓銀行資金能有序進入大城市住房市場?，F(xiàn)在要求銀行貸款多貸給制造業(yè)，但制造業(yè)的現(xiàn)實情況又讓銀行擔心還不起錢。其實制造業(yè)更需要的是購買資金，產(chǎn)品缺乏銷路當然銀行不敢貸款。我多年呼吁銀行要貸款給住房消費、貸款給居民購房。有的人說，貸給居民購房就會妨礙消費，他不知道居民購房也是消費，而且是居民的最大消費；購房后還要裝修和購買家具家電，又產(chǎn)生了派生消費。更需要看到的是，購房款交給開發(fā)商以后資金并沒有停滯，而是開始了一系列的流通過程：開發(fā)商付款給營造商，營造商付款給部品制造商，制造商付款給原材料與能源供應(yīng)商……不僅把每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都搞活，而且各個環(huán)節(jié)都有對勞動者的支付，勞動者領(lǐng)到薪酬后去養(yǎng)家糊口，又拉動了其他消費。如果限制住居民購房這個源頭，貨幣流轉(zhuǎn)過程就難于啟動，經(jīng)濟就會陷于困難。所以要解決大城市住房突出問題，就要讓金融發(fā)揮作用，不僅需要金融支持開發(fā)企業(yè)購地和建房，更需要金融支持居民住房消費。

第三，我國多年租賃房供應(yīng)不足，成為城市建設(shè)的主要短板，這是房改后尚待解決的最大問題。發(fā)展租賃房實現(xiàn)“租售并舉”是中央近年的要求，最近再次強調(diào)要在公共服務(wù)、土地供應(yīng)、稅費減免與租金水平等方面給予支持。為什么租賃房供應(yīng)問題一直不能很好解決？問題也出在供給側(cè)，主要是缺乏專業(yè)化、機構(gòu)化的房屋持有主體。境外的這種持有主體多是REITs，即匯集社會資金實現(xiàn)對租賃房的權(quán)益型持有。而我國至今沒有租賃房REITs。

我國大城市房屋具有“租售比”低而房價上漲快的特點，房價上漲會使得本來就低的“租售比”更低。在這種情況下設(shè)立的REITs，就要設(shè)法挖掘其收益率，包括把政府對低收入家庭的租房補貼通過立法確定下來，作為REITs的穩(wěn)定收益；還要防止對房屋價值的高估，可按照成本價交由REITs持有，甚至可以將房屋評估價值下浮，用財政資金彌補折損。今后若我國設(shè)立租賃房REITs，基金持有機構(gòu)也是用人民群眾的資金，或者直接由人民群眾持有。在與當年房改類似的情況下，為什么不能把租賃房按照折讓價轉(zhuǎn)由REITs持有？相當于由財政提供了一次性補貼，提高了REITs收益率與持有價值。這樣做容易提高REITs收益率，便于吸引社會資金參與REITs。

如何強化普惠型金融服務(wù)？

中央經(jīng)濟工作會議特別指出：“人民至上是作出正確抉擇的根本前提”“始終把人民利益放在最高位置”，還要求“強化普惠金融服務(wù)，更大力度推進改革創(chuàng)新”?？梢钥闯?，中央要求強化普惠金融服務(wù)不僅出于對金融業(yè)健康發(fā)展的考慮，更有源自“人民至上”的初心。

根據(jù)中央要求“強化普惠金融服務(wù)，更大力度推進改革創(chuàng)新”，推動普惠金融還需要加大力度，并需要克服重重困難與阻力。

先說當下的農(nóng)村改革，現(xiàn)在已發(fā)展到推進城鄉(xiāng)一體化的階段，兩億農(nóng)民已進入城鎮(zhèn)成為新市民。但是農(nóng)民問題仍與當年一樣，核心問題是“土地問題”。在農(nóng)民進城后，“土地問題”就表現(xiàn)為農(nóng)村建設(shè)用地包括宅基地能不能合法流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在農(nóng)村里農(nóng)民在減少，而宅基地在增加。進城務(wù)工人員在農(nóng)村的房子沒有人住，留著“養(yǎng)老鼠”，而他們進城后卻沒有適合的居住場所，住得“像老鼠”！為什么不能通過宅基地流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民得到進城購房安家的資金，同時通過土地復(fù)墾增加耕地呢？

再說城鎮(zhèn)住房制度改革。我本來以為這項任務(wù)已經(jīng)完成了，后來在幸福人壽保險公司推動“住房反向抵押養(yǎng)老保險”時，我才發(fā)現(xiàn)有許多老干部、老教授、老職工受困于“院產(chǎn)房、國產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、所產(chǎn)房”等各類沒有完成房改的房屋，這些人拿不到房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)權(quán)。住房制度改革的任務(wù)只完成了一半，還有很多工作尚待完成。人民群眾對深化改革抱有期望。

第三是居民購房抵押貸款。這個既給百姓帶來福祉，又受商業(yè)銀行歡迎的普惠型金融產(chǎn)品，近年來卻不斷遭受阻力。到底銀行貸款應(yīng)貸給生產(chǎn)企業(yè)還是貸給消費者？是應(yīng)貸給“老板”還是貸給“老百姓”？商業(yè)銀行不愿意貸給那些沒有抵押物和賣不出產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)，他們認為，居民住房抵押貸款的抵押物是新的，又交了30%-50%的首付款，對銀行貸款非常安全。非要銀行貸給生產(chǎn)企業(yè)，銀行就發(fā)明了“房抵經(jīng)營貸”——抵押企業(yè)主的房子來發(fā)放經(jīng)營貸款。有人責(zé)備銀行有“當鋪思想”，其實正是居民不斷增值的住房財產(chǎn)，在信用缺失的當下有效增信并保證了金融安全。

第四，積極支持全國社?；?，加快落實中央所提出的“劃轉(zhuǎn)部分國有資本充實社?；?rdquo;工作。這項工作由十八屆三中全會決議提出，明確要劃轉(zhuǎn)國有資本的10%充實社?；?，即從現(xiàn)在國有凈資本總量的66萬億元之中劃轉(zhuǎn)6萬億元。進行這種劃轉(zhuǎn)是有理由的，因為我國過去多年把職工退休金轉(zhuǎn)為國有資產(chǎn)，形成全世界最大的國有資產(chǎn)規(guī)模，也造成現(xiàn)在養(yǎng)老金不足。面對大約6萬億元養(yǎng)老金缺口，就需要把過去錯放在國有資本中的這部分資金再劃轉(zhuǎn)回來，這是一種“把退休金還給職工”的正確制度安排。可惜這項工作進展得不盡如人意，希望能合理設(shè)計、加快落實。若是實現(xiàn)了劃轉(zhuǎn)10%國有資本進入社?；?，這項“償還工作”是不是就完成了？我認為不是這樣，因為農(nóng)民群眾的養(yǎng)老金問題還沒有解決。

新中國成立初期，我國通過廉價收購農(nóng)產(chǎn)品和高價出售農(nóng)用物資所形成的“剪刀差”，來強制性進行工業(yè)化積累，在這方面是虧欠了農(nóng)民的?，F(xiàn)在國家已有能力對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村與農(nóng)民進行“反哺”，就應(yīng)以適當方式對“剪刀差”進行償還。為此我建議：再劃轉(zhuǎn)10%左右的國有資本，用于補充農(nóng)民包括進城農(nóng)民的養(yǎng)老金，可稱為“把剪刀差還給農(nóng)民”。這樣就可以讓社?；鹋c“新農(nóng)合”聯(lián)手保障農(nóng)民，盡量消除在這方面的工農(nóng)差別與城鄉(xiāng)差別。算下來國有資本并沒有減少多少，反而妥善解決了覆蓋全體人民的社會保障問題。

第五，大力發(fā)展直接融資，減少間接融資與剛性兌付。歷史上發(fā)達國家都有過以間接融資即銀行貸款為主的時期，現(xiàn)在他們已紛紛進入以直接融資為主的階段，而我國卻還停留在以銀行貸款為主的時期。它的優(yōu)點是適應(yīng)經(jīng)濟低成本擴張的需要，缺點是不利于企業(yè)創(chuàng)新型發(fā)展要求，造成企業(yè)負債累累，也不適應(yīng)居民理財?shù)男枰?/p>

我一直在提倡發(fā)展直接融資的REITs，特別是呼吁進行政府公共資產(chǎn)證券化。REITs的本質(zhì)就是普惠金融，它能把政府與平臺公司用借款建成的不動產(chǎn)資產(chǎn)，通過REITs方式由人民群眾來權(quán)益型持有。要知道如此大規(guī)模的地方借款是還不起的，全世界解決這個問題的最好辦法，就是把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做成REITs，把債權(quán)人變成REITs的權(quán)益人。美國REITs市場上總計1.3萬億美元流通市值的220多只REITs，就是由8000萬美國人用養(yǎng)老金與保險基金間接持有的。REITs產(chǎn)品以安全性強和增值率高的不動產(chǎn)資產(chǎn)為錨，又有按年度分配收益和流通轉(zhuǎn)讓的便利，使它成為穩(wěn)健型投資的首選，在有效化解地方債的同時，更是給予人民群眾“普惠型資本福利”。

（作者系匯力基金董事長、中房集團原董事長 ）