房產(chǎn)眾籌三流派：營(yíng)銷(xiāo)理財(cái)與情懷

從個(gè)人集資建房到房產(chǎn)眾籌

早十年以前，房產(chǎn)眾籌就開(kāi)始了，那時(shí)叫“個(gè)人集資建房”。2003年，30歲的于凌罡就在北京通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)起集資建房，得到網(wǎng)友的熱烈響應(yīng)。其后，趙智強(qiáng)在溫州、王華在鄭州先后發(fā)起集資建房，在當(dāng)時(shí)引起廣泛關(guān)注。最終，只有趙智強(qiáng)的項(xiàng)目在歷經(jīng)9年半坎坷之后獲得成功。

回過(guò)頭來(lái)看，個(gè)人集資建房是屌絲的自救行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是件專(zhuān)業(yè)的事兒，從拿地的主體資格（諸如：注冊(cè)資本1000萬(wàn)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員的配置要求等），到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，數(shù)百名各自有班要上的非專(zhuān)業(yè)人士根本無(wú)法應(yīng)對(duì)。

那么，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商為什么不出手？他們的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力比個(gè)人集資建房的組織者強(qiáng)得多。以“個(gè)人集資建房”的名義成立一間項(xiàng)目公司，以投資入股的形式聚斂一大筆資金，后續(xù)的操作方便順暢，還可省掉發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。

當(dāng)年開(kāi)發(fā)商對(duì)個(gè)人建資建房袖手旁觀的根本原因是房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期明顯，而且房子不愁賣(mài)。假如樓面成本3000元/平米，一年后開(kāi)盤(pán)可以賣(mài)到10000元/平米，三年后開(kāi)盤(pán)可賣(mài)到20000元/平米。房地產(chǎn)商有動(dòng)力找?guī)装賯€(gè)戶準(zhǔn)業(yè)主催開(kāi)發(fā)進(jìn)度、監(jiān)督施工質(zhì)量嗎？

現(xiàn)在的形勢(shì)與十年前完全不同，不讓“捂地”了、銀根收緊（融資難、成本高了）。更重要的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由住房短缺時(shí)代走向升級(jí)改善時(shí)代，只漲不跌的預(yù)期不存在了。銷(xiāo)售難、去化慢、退房率高、客戶滿足度低等“并發(fā)癥”讓房企的生存質(zhì)量大幅下降。在這種情況下，危機(jī)意識(shí)強(qiáng)的房企（萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、當(dāng)代、萬(wàn)通等）紛搞起了眾籌。

與此同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)及金融巨頭也看中了房地產(chǎn)這個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，平安好房、搜房天下貨、京東金融、房寶寶紛紛開(kāi)始探索自各的眾籌模式。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，互聯(lián)網(wǎng)在新房銷(xiāo)售滲透率已達(dá)10%（一線城30%）。

當(dāng)年是個(gè)人集、企業(yè)不急，現(xiàn)在是企業(yè)變著法地揣摩購(gòu)房人的“上意”。

房產(chǎn)眾籌中的三大角色及三種模式

任何形式的房產(chǎn)眾籌都離不開(kāi)大大基礎(chǔ)角色：開(kāi)發(fā)商（執(zhí)行者）、購(gòu)房人（眾籌支持人）、眾籌平臺(tái)（眾籌發(fā)起者）。它們各自的訴求分別是：

√ 開(kāi)發(fā)商：開(kāi)辟低成本融資渠道、鎖定購(gòu)房意向用戶、降低銷(xiāo)售費(fèi)用、提升去化速度，加快資金周轉(zhuǎn)。

√ 購(gòu)房人：優(yōu)惠價(jià)購(gòu)房或者取得投資收益、鎖定或定制房型、擇鄰而居睦鄰而處。

√ 眾籌平臺(tái)：積累用戶與數(shù)據(jù)、形成品牌、提升估值、收取管理費(fèi)、探索其它變現(xiàn)模式（如家裝、租房等）。

根據(jù)發(fā)起者的背景及訴求，可以將房產(chǎn)眾籌分為三類(lèi)：

第一類(lèi)：以房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)為目的。

例如，搜房天下貸就是搜房的P2P金融服務(wù)平臺(tái)。具體模式是將一套房產(chǎn)的低價(jià)拆分為若干等份供眾籌參加者認(rèn)購(gòu)，然后進(jìn)行網(wǎng)上拍賣(mài)，獲得的溢價(jià)為投資人的回報(bào)。假如一套房產(chǎn)標(biāo)價(jià)為80萬(wàn)的，投資者以50萬(wàn)元鎖定房源（投資門(mén)檻為1000元），然后對(duì)這套房進(jìn)行競(jìng)拍（只有眾籌參與者可以參加）。假如拍出75萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商只拿50萬(wàn)元，25萬(wàn)元為投資收益。投者最長(zhǎng)不超過(guò)三個(gè)月就可拿回本金及收益，毛收益率（不考慮手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)）高達(dá)50%。開(kāi)發(fā)商只拿出有限的房源而且每個(gè)項(xiàng)目只搞一次，目的是提高人氣、精準(zhǔn)鎖定潛在購(gòu)房者。嚴(yán)格來(lái)講這不是眾籌而是促銷(xiāo)活動(dòng)。

2014年11月京東金融與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“跨界合作”則具有濃厚的博彩屬性。具體是：參加者支付11元，搖出中獎(jiǎng)?wù)吣缅X(qián)去買(mǎi)房，未中獎(jiǎng)?wù)攉@和“買(mǎi)200返20券”。

第二類(lèi)：以銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品為目的。

例如平安好房的理財(cái)型產(chǎn)品——好房寶，綜合收益（貨幣基金收益+房基金）為13-14%。其中貨幣基金收益約為4.5-5%，房基金收益約為8.5%-9%。其中房基金在購(gòu)房時(shí)可抵房款，不可提現(xiàn)，搞半天如果不買(mǎi)房的話收益率不到5%。

再如團(tuán)貸網(wǎng)推出的房寶寶，主打國(guó)內(nèi)一線城市高端房產(chǎn)（目前主打中信御園別墅），投資人的資金被匯集起來(lái)打給開(kāi)發(fā)商。建成后將房產(chǎn)出售或由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，投資者獲得回報(bào)。

第三類(lèi)：追求的是情懷。

例如萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖和劉永好發(fā)起設(shè)立的自由筑屋是基于互聯(lián)網(wǎng)的房屋定制平臺(tái)，以用戶利益、需求與體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)開(kāi)放平臺(tái)引入土地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、資本等合作伙伴共同為用戶實(shí)現(xiàn)定制開(kāi)發(fā)。從廣義來(lái)看，自由筑屋不僅籌資還籌人、籌智，是C2B模式在地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐。

再如當(dāng)代置業(yè)的無(wú)憂我房眾籌平臺(tái)（第一個(gè)項(xiàng)目為順義悅MOMA），主打的是全程參與，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)向投資都開(kāi)放多個(gè)參與節(jié)點(diǎn)，為用戶創(chuàng)造合作造房的心里感受。如果投資者選擇買(mǎi)房，可以比同地段同品質(zhì)房便宜20%，如果選擇退出可享受約6%的年化收益率。自由筑屋和無(wú)憂我房的情懷是：按業(yè)主的意愿去建房，自己決定家的樣子、自己選擇鄰居。